Принцип наиболее эффективного использования
Принцип изменения и ожидания
Принцип замещения
С точки зрения рынка стоимость земельной собственности определяется наименьшей суммой, за которую может быть приобретен или создан подобный объект аналогичной полезности. С этим принципом соотносится понятие альтернативных возможностей - выгод, которые утратит покупатель, отказавшись от альтернативных вариантов инвестирования, вложив средства именно в этот земельный участок.
Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов.
Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов.
Принцип наиболее эффективного использования является фундаментальным для определения рыночной стоимости земельной собственности.
Этот принцип предусматривает, что при физически возможном, юридически разрешенном, экономически целесообразном варианте использования земельной собственности это использование обеспечивает ее наивысшую стоимость.
Определение стоимости земельной собственности без учета наиболее эффективного использования выводит нас на нерыночные виды стоимости, учитывающие специфические особенности конкретной собственности и конкретного собственника (пользователя).
При реализации принципа наиболее эффективного использования для определения наивысшей стоимости земельной собственности необходимо рассмотреть альтернативные варианты ее использования.
В рамках рассмотрения иных вариантов использования ключевым условием для выбора альтернатив является информация о таких возможностях. При формировании мнения относительно НЭИ оценщик должен рассмотреть физически возможный, юридически разрешенный и экономически целесообразный спектр конкурирующих видов использования земельного участка и определить наиболее экономически выгодный.
а) Если земельный участок свободен от застройки, то можно рассмотреть варианты получения дохода от:
Ú продажи земельного участка
Ú деления участка или соединения с другим
Ú застроения земельного участка за счет продажи построенных на нем улучшений
б) Если земельный участок застроен, то рассматриваются варианты существующего использования земельного участка:
Ú реконструкции улучшений;
Ú сноса всех или части улучшений;
Ú строительства новых улучшений;
Ú комбинации вышеназванных вариантов.
Во всех случаях учитывается период времени на выполнение запланированных работ для предвиденного использования. Описывается и обосновывается возможность выбора двух-четырех альтернативных вариантов использования земельного участка, для которых, применяя доходный подход, определяют стоимости участка, из которых выбирают наибольшую.