Факторы, влияющие на уровень стоимости недвижимости.

Огранивающие условия оценки недвижимости.

Ограничивающие условия оценки – совокупность определённых условий, в т.ч. и условий, ограничивающих использование собственности, чётко очерчивающих рамки возможных подходов оценщика при решении поставленной задачи (по типу системы ограничений при решении математической задачи).

Наиболее важными являются следующие условия:

1. данная оценка действительна только на дату или даты, указанные в отчёте. При их отсутствии оценщик обязан представить расчёт как минимум при трёх вариантах развития событий: оптимистическом, пессимистическом и усреднённом,

2. расчёт будущих денежных потоков производится при условии вероятности наступлении определённого события (доходный подход),

3. оценка объекта недвижимости действительна только для целей, указанных в отчёте, так как в зависимости от этих целей используются различные законодательные и регулирующие акты,

4. любые сообщения, аналитические разработки и другие документы, подготовленные в рамках отчёта, будут использованы исключительно в соответствии с действующими законодательными и регулирующими актами,

5. особые ограничения, связанные с правами долевого участия, со сложными взаимоотношениями кредиторов и владельцев недвижимости, контрактные ограничения и т.д.

Недвижимость находится под влиянием окружающей среды и сама влияет на неё. Поэтому в процессе оценки недвижимости необходимо определить наиболее важные факторы, влияющие на уровень её стоимости.

Мировая практика выделяет следующие факторы:

1 группа – физические:

а) природные – земля, почва, климатические и др.,

б) созданные человеком – здания, сооружения, коммуникации, дороги, объекты инфраструктуры и т.д.

2 группа – социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложение или старение, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам.

3 группа – экономические: тенденции изменения уровня жизни, дохода, кредитная политика государства и доступность кредитных ресурсов, % ставка по кредиту, арендная плата, рост или сокращение затрат на строительство, цены на недвижимое имущество и т.д.

4 группа политические (административные): ограничительные или либеральное законодательство, ограничивающие строительные нормы и стандарты, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Тема 2: Определение стоимости недвижимости затратным методом (4 часа).