Метод прямой капитализации (МПК)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Действительный эффективный валовой доход (ДВД)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Доходный метод (ДМ)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

I. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

II. Принципы, лежащие в основе ДМ:

1. Ожидания.

2. Замещения.

III. Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

- прямой капитализации;

- дисконтирования денежных потоков.

IV. Основными понятиями обеих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капита­лизации R.

V. При применении ДМ используются финансовые отчеты собственника:

· упрощенный баланс

· отчет о движении денежных средств, реконструируе­мый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

V1. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

минус: поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

плюс: прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта

недвижимости.

минус: текущие операционные расходы (ТОР);

минус: резерв на замещение (РЗ).

(TOP + РЗ = ОР - операционные расходы)

минус: обслуживание долга (ОД) — выплата процента и погашение основной

суммы;

минус: капитальные затраты (КЗ):

· капитальный ремонт,

· капитальные резервы,

· арендаторские доделки,

· комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогооб­ложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

I. Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R, (8.19)

где I - чистый доход (ЧОД);

V — стоимость объекта недвижимости;

R — коэффициент капитализации.

II. Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле 8.19.

III. Преимущества МПК:

· простота расчетов;

· мало предположений;

· отражение состояния рынка;

· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

IV. МПК не следует применять, когда:

· отсутствует информация о рыночных сделках;

· неприменимы теоретические методы определения R;

· объект не находится в режиме стабильного функци­онирования (строительство или реконструкция);

· объект подвергся серьезным разрушениям в резуль­тате стихийного бедствия или пожара.