Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - двусторонний договор. Каждая из сторон имеет и права, и обязанности. Это позволяет рассмотреть права и обязанности лишь одной из сторон, по­скольку права и обязанности одной из них являются соответ­ственно обязанностями и правами другой стороны.

Наниматель и члены его семьи вправе: требовать от наймода-теля передачи жилого помещения в судебном порядке и возмеще­ния убытков в случае задержания исполнения обязательства; вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга, детей, родителей, других родственников, ижди­венцев и иных граждан; произвести обмен жилого помещения с другими лицами; разрешить временное проживание в жилом по­мещении других лиц; сдавать жилое помещение или его часть по договору поднайма; требовать предоставления им жилого помещения меньшего размера; с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого поме­щения; изменять договор найма в случаях, предусмотренных законодательством; владеть и пользоваться жилым помещени­ем и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой

территории; сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия независимо от того, сколько времени оно продолжалось.

Указанным правам нанимателя соответствуют обязаннос­ти наймодателя.

Наниматель жилого помещения обязан: использовать жи­лое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслу­живание и коммунальные услуги и за пользование лифтом, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома не позднее 15-го числа следующего за прожитым месяца; не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче, либо создающих повышенный шум, вибрацию, нару­шающих нормальные условия проживания граждан в данном или других помещениях; производить за свой счет самостоя­тельно* или с помощью жилищно-эксплуатационной организа­ции ремонт квартиры и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования; соблюдать другие требования, предусмотренные Типовым договором найма жило­го помещения, утвержденным постановлением Совета Мини­стров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399 ', и Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жи­лых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 7 декабря 1999 г. № 177 ².

Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

По общему правилу договор найма жилого помещения мо­жет быть изменен по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное. Законода­тельство не предусматривает исключений из этого правила для наймодателя, а наниматель имеет право требовать измене­ния договора найма в ряде случаев.

¹ НРПА. 1999. № 71. 5/1621.

² НРПА. 2000. № 14. 8/2546.

Наниматели, занимающие жилые помещения с превышени­ем нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия про­живающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном зако­нодательством, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующие­ся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймо-дателя заключения с одним из них договора найма на все зани­маемое жилое помещение.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого поме­щения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его на­нимателем по ранее заключенному договору вместо первона­чального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помеще­ния вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с прихо­дящейся на его долю общей площадью жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям законодательства.

Договор найма жилого помещения может быть изменен и в случае переустройства и перепланировки жилого помещения, произведенной с соблюдением требований законодательства. Переустройство и перепланировка жилого помещения госу­дарственного жилищного фонда могут производиться в целях повышения благоустройства жилого помещения и допускают­ся с согласия нанимателя и проживающих с ним совершенно­летних членов семьи и разрешения наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселе­ние из него по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи допускается в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищ-

ным кодексом, после выполнения нанимателем своих обяза­тельств перед наймодателем. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое по­мещение договор найма жилого помещения считается расторг­нутым со дня выезда.

Расторжение договора помимо воли нанимателя и совер­шеннолетних членов семьи допускается только по основани­ям, предусмотренным Жилищным кодексом, независимо от того, подлежат ли наниматель жилого помещения и члены его семьи выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения, и только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуще­ствляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств.

Расторжение договора найма жилого помещения и высе­ление без предоставления другого жилого помещения допус­кается в случаях:

* если наниматель, члены его семьи или другие совместно
с ним проживающие лица систематически разрушают или пор­
тят жилое помещение, либо используют его не по назначению,
либо систематическим нарушением правил пользования жилым
помещением делают невозможным для других проживание с ними
в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения
и общественного воздействия оказались безрезультатными;

* признания договора найма жилого помещения недей­
ствительным вследствие неправомерных действий нанимателя,
других совместно проживающих с ним граждан при получе­
нии жилого помещения по договору найма. Если граждане,
выселяемые по этому основанию, ранее пользовались жилым
помещением в доме государственного жилищного фонда, им
предоставляется при выселении это жилое помещение или дру­
гое жилое помещение. Если договор найма жилого помещения
признан недействительным по иным основаниям, граждане,
указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат
выселению с предоставлением другого жилого помещения или
жилого помещения, которое они ранее занимали;

« прекращения трудовых отношений с предприятием, уч­реждением, организацией, предоставившими работникам слу­жебное жилое помещение;

» прекращения работы сезонными, временными работни­ками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой;

» увольнения по собственному желанию без уважитель­ных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисцип­лины или совершение преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте;

« нарушения нанимателем существенных условий договора;

» прекращения оснований, по которым было предоставле­но жилое помещение в специальных домах.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселе­ние нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предос­тавлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место, если:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

» дом (квартира) непригоден (непригодна) для прожива­ния и подлежит переоборудованию в нежилой;

» дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;

» при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совер­шеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения;

« наниматель жилого помещения и члены его семьи в тече­ние шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользова­ние жилым помещением и коммунальные услуги.