Тема 1. Общие положения о зарубежных земельно-кадастровых системах недвижимости
КУРС ЛЕКЦИЙ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
«ЗАРУБЕЖНЫЕ ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВЫЕ СИСТЕМЫ»
Цель:изучить общие теоретические положения земельного кадастра, земельный фонд РК.
План:
1.1 Исторический обзор становления земельно-кадастровых систем
1.2 Парцеллярная и реальная кадастровая система, их характеристика
Ключевые слова:кадастр, кадастровые системы, парцелла, реальная кадастровая система, парцеллярная система недвижимости
1.1 До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).
Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:
· имена владельцев;
· площадь имения;
· характер использования;
· количество арендаторов и пр.
Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.
Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.
Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.
А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.
Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.
К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:
1. дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр;
2. дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание — в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав — в современной системе понятий;
3. дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание черезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов, т.е. землеустройство;
4. дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги, в других европейских странах — как ипотечные книги, в Казахстане — земельно-кадастровые книги и ЕГРП.
1.2 Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы — находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный — в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.
Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:
1. номера участков;
2. их площадь;
3. использование;
4. стоимость.
Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.
В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости.
В первом случае имение оценивалось как единое целое на основании сравнения его с аналогичными имениями, которые недавно продавались, и цена сделки которых служила для оценки стоимости имения. Во втором величина оценки имения складывалась из оценок парцелл, которые составляли его. В свою очередь величина оценки парцеллы зависела от нормативных удельных показателей доходности, которые назначались для оценки земли соответствующей категории (по заранее составленной классификации земель). Отсюда и требование к точности измерения площади парцеллы.
Вопросы для самоконтроля:
1. Где зародился кадастр?
2. В чем преимущества Французского кадастра?
3. Какие записи включал Французский кадастр?
4. В чем различие парцеллярного и реального кадастра?
Литература: 1,2,3,4,13,18