Характеристика місцезнаходження об'єкта
II. ВИХІДНІ ВІДОМОСТІ
І. ВСТУПНА ЧАСТИНА
1.1. Підставою для проведення незалежної оцінки 3-кімнатної квартири № 117 по вул. Примакова, бум. Полтаві с договір № 41-гр, укладений 26.03.2007р. між власникам об'єкта оцінки (Замовник) та суб'єктом оціночної діяльності.
1.2. Мета оцінки — визначення ринкової вартості квартири для розрахунку в подальшому розміру кредиту та ліквідаційної вартості нерухомості, переданої під заставу.
1.3. Замовник має намір взяти банківський кредит (основний договір). З мстою зниження кредитного ризику виникнення збитків у випадку неповернення суми позики, кредитна установа змушена вимагати від позичальника додаткових гарантій повернення коштів.
Як забезпечення отриманого кредиту в цьому випадку є оцінювані приміщення. Перед укладенням договору кредиту та договору застави, оцінювачами проаналізовані та оцінені характерні умови цих угод між Замовником оцінки та комерційним банком.
Згідно з Законом України «Про заставу» (№ 2654-ХП), нормативними актами НБУ та Національними стандартами, розмір кредиту визначається банком — кредитодавцем, виходячи з ринкової вартості предмета застави, визначеної" на основі його незалежної оцінки.
Тобто, у підсумку повинна бути визначена ліквідаційна (заставна) вартість, з якої, у свою чергу, буде визначатись розмір кредиту, який не може бути більшим, ніж ліквідаційна вартість із врахуванням відсотків по обслуговуванню кредиту, страхових платежів по страхуванню об'єкта застави, неустойки, що стягується банком у разі невиконання умов кредитної угоди.
Оцінювач не здійснював роботу цього етапу — визначення заставної вартості у зв'язку з тим, що термін експозиції та повернення коштів кредиту залежать від умов та виконання кредитної угоди, які оцінювачу на цьому етапі невідомі.
Така оцінка може бути здійснена банком-кредитором на основі визначеної в цій роботі незалежної оцінки відповідно до рекомендацій НБУ та на основі власних нормативів банку.
1.4. Оцінка вартості та Звіт про оцінку виконані на підставі законодавчих та нормативних документів, повний перелік яких наведений у кінці звіту.
Полтава — місто обласного під порядкування, адміністративний і культурний центр однойменних області та району, розташоване на обох берегах р. Ворскли. Місто має славетну 1100 річну історію, має імідж одного з національних історичних та культурних центрів. Відстань міста до столиці України — 337 км, до одного з індустріальних центрів — м. Харкова — - 141 км, з якими та іншими воно пов'язане міждержавного значення автомобільним шляхом Київ—Харків—Довжанський, залізницею загальнодержавного значення та повітряним сполученням (мас аеропорт). Два залізничних вокзали (Київський та Південний) та автовокзал зручно розташовані на окраїнах щільної забудови міста і не мають явного негативного впливу на житлову забудову. Станом на 01.01.1990 року в місті нараховувалось 323,5 тис. жителів. На сьогодні їх кількість скоротилась до 280 тисяч. Місто досить забезпечене промисловими об'єктами для зайнятості населення, закладами освіти, охорони, культури, торгівлі, має значну кількість парків, скверів, вулиці міста потопають у зелених насадженнях. Місто належним чином впорядковане, інженерні мережі та комунікації утримуються в належному технічному стані. Серед небагатьох міст, як в Україні, так і країн СНД, водопостачання міста забезпечується з артезіанських свердловин. У 2005 році місто черговий раз визнане переможцем із цих показників з присудженням Першого місця та премії серед аналогічних міст України.
Це свідчить про комфортні умови проживання в місті, про його привабливість, як для помешкання, так і для інвесторів, що підтверджено освоєнням ринку будівництва житла Київміськбудом та розповсюдження його технологій і програм будівництва на Полтавський регіон.
5-поверховий будинок, в якому розташований об'єкт оцінки, знаходиться в Київському районі міста Полтави, в мікрорайоні «Половки». Будинок «фасадний», що в сучасній термінології ринку нерухомості означає, що головний фасад будинку виходить на червону лінію забудови вулиці. Характеристики місця розташування будинку щодо зовнішніх об'єктів, розташування самого об'єкта оцінки в будинку, а також конструктивні характеристики і споживчі якості, які впливають на рівень попиту та вартість нерухомості, зазначені в таблиці 2.
Відстань до зупинки міського електро- та автотранспорту загального користування, торгових закладів розташованих по вул. Велико-Тирнівській, не перевищує 10 хвилин ходьби. Прибудинкова територія має типове облаштування, а саме: впорядкована, озеленена, на ній розташовані типові малі форми — ігровий майданчик для дітей із пісочницею, обладнання для сушки білизни. Перед дворовим фасадом будинку є простора стоянка для паркування автомобілів.
Будинок заселений в 1976 році, склад його мешканців стабілізувався, що позитивно впливає на належне утримання місць загального користування будинку та добросусідство.