Земельно-кадастровые системы правового типа
Земельно-кадастровые системы правового типа предназначаются для регистрации прав собственности на земельный участок и его объекты недвижимости, результаты которого включаются в информационное описание земельной собственности.
Регистрация прав пользования земельным участком и его объектами недвижимости в российской модели земельных отношений является юридической процедурой, которая выполняется в составе работ по подготовке информационного описания земельной собственности, а также при осуществлении различных сделок с земельными участками и недвижимыми объектами.
Процедура регистрации прав пользования земельными участками в разных странах организуется пo-paзномy. B некоторых странах защита прав собственности на землю и объекты недвижимости гарантируется государством, и процедура регистрации определена государственными законами. Однако во многих странах (США и др.) регистрация прав собственности на землю и объекты недвижимости не осуществляется государством и права собственности регистрируют негосударственные организации, частные нотариусы, страховые компании и т.п.
Концепции собственности на землю основаны на понятии "частная собственность". Известно, что английское толкование "частной собственности", включающее "права владения, распоряжения и пользования землей", дает повод для широкой интерпретации ее в процедуре регистрации прав. Поэтому в истории известны две противоположные концепции прав собственности на землю.
Первая концепция прав собственности на землю предполагает полную свободу действий собственника в отношении пользования землей, а собственность на землю объявляется абсолютной (частная собственность), при которой всякое вмешательство органов власти в действия собственника исключается. Это так называемая американская модель.
Вторая концепция, противоположная первой (советская модель), заключается в полном исключении права частной собственности на землю. Основополагающим по этой концепции является коллективное право на землю, закрепляющее право государства на полное распоряжение землями, а права владения и пользования землей объявляются привилегией отдельных юридических лиц и граждан.
В обеих концепциях имеются как положительные, так и отрицательные моменты. Во всем мире более приемлемой считается концепция, в основу которой положено право частной собственности на землю, так как во все времена право частной собственности на земельные участки и объекты недвижимости способствовало более эффективному использованию земли, являлось главным фактором образования их рынков, создавало благоприятные возможности для превращения недвижимости в средство надежного хранения капитала, служило мерой богатства и налогообложения.
В то же время ни в одной из стран мира нет абсолютного права частной собственности на землю, так как именно оно в наименьшей мере способствует созданию цивилизованных земельных отношений в интересах государства и общества, а в некоторых случаях может стать причиной социально-политических конфликтов внутри общества. Поэтому в цивилизованных странах права частной собственности на землю ограничиваются тем, что некоторые права резервируются за государством (правительством), делятся между гражданами или осуществляются совместно, могут быть приобретены в результате купли-продажи или получены по наследству, дар, аренду.
При наиболее гибком отношении к частной собственности различают пять основных прав частной собственности на землю: пользование, продажу, сдачу в аренду, дарение, отказ от любого из перечисленных прав, причем все права надежно защищены законом, носят гласный и открытый характер.
В определении прав собственности на землю и объекты недвижимости важно выявить то, что относится к объектам земельной собственности в физическом смысле, так как права собственности могут распространяться и на другие объекты, в том числе движимые. Проведение четких границ между движимой и недвижимой собственностью всегда затруднительно, однако необходимо, так как движимая собственность не облагается налогом и нечеткое установление этих границ может вызвать определенные проблемы
При разделении собственности на недвижимую и движимую правовое положение объектов играет особую роль, так как в большинстве случаев права собственности непосредственно влияют на состав недвижимой собственности. Поэтому процедура различения объектов по праву собственности на них обычно определяется нормами и законами, в которых находят отражение правила определения состава материальных объектов, перечень показателей, позволяющих классифицировать их как недвижимую собственность. И прежде всего такие правовые нормы необходимы для регистрации прав собственности на земельный участок как один из объектов недвижимости.