Договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, не противоречащие существу мены.

Стороны договора: В ходе исполнения договора мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Форма договора:Договор мены между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями должен быть заключен только в письменной форме. Между гражданами м.б. совершен и в устной форме.

Существенные (обязательные) условия:

- цена товара (товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

- количество и наименование товаров;

- цель приобретения товаров (п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.03.2000 № 117 "О некоторых мерах по упорядочению посреднической деятельности при продаже товаров" закрепляет, что при осуществлении торговой посреднической деятельности в качестве существенного условия договора должна указываться цель (цели) приобретения товаров);

- сроки передачи товаров (в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 309 ГК);

- момент перехода права собственности на товары (если законодательством или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно с исполнением обязательств обеими сторонами).

Ответственность сторон:

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного другой стороной в обмен, и (или) возмещения убытков. Так как договор мены не является денежным обязательством, то ст. 366 ГК, устанавливающая ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, к договору мены не применяется. Вместе с тем по договору мены могут обмениваться неравноценные товары, и на одной из сторон лежит обязанность уплатить разницу в цене, которая считается денежным обязательством, и, таким образом, в данной части проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы.

У многих категорий товаров есть свои бартерные особенности.

1. Обмен имущественных прав регулируется так же, как и обмен товаров, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

2. У ценных бумаг, валютных ценностей и некоторых товаров (например, алкоголя и табака) специальные правила обмена, прописанные большей частью в особом законодательстве.

3. Оригинален обмен недвижимости и предприятий в качестве имущественных комплексов. Здесь придется соблюдать те же процедуры, которые обязательны при торговле недвижимостью. Это:

- абсолютно точная идентификация и экспертная оценка обмениваемого (включая составление схем (планов) и калькуляций);

- предельно формализованный письменный договор (один или единственный документ);

- обязательная государственная регистрация;

- оформление самого факта передачи соответствующим письменным актом;

- неизбежная ответственность обменявшего имущество, несоответствующее договору, даже если такое нарушение принято другой стороной.

Требовать замены некачественной недвижимости доброкачественной статья 528 ГК не разрешает – поэтому исправлять придется то, что обменяли, причем за счет виновного.

При обмене здания, сооружения или другой недвижимости к новому собственнику переходит на осуществлявшемся праве (собственности, владения, или пользования) земельный участок, выделенный государством для использования указанной недвижимости.

4. Нормы, регулирующие обмен земли (без прочей недвижимости) в Кодексе Республики Беларусь о земле (в редакции законов от 08.05.2002. № 99-З, от 20.10.2006. № 170-З).

Согласно данному нормативному акту самовольный обмен земельных участков недействителен. Здесь ключевое слов «самовольный», поскольку есть статья 92 того же кодекса, где разрешен обмен земельных участков между гражданами (собственниками и пожизненными владельцами). Это делается через исполкомы и предполагает безусловное сохранение целевого назначения обмениваемой земли. Причем землю по обмену может получить только тот, кто имеет право на выделение (предоставление) соответствующего земельного участка в соответствующем размере. Иначе никакого обмена. При обмене земли без обмена недвижимости, находящейся на ней, прежний собственник соответствующих сооружений сохраняет согласно ГК право пользоваться землей в пределах, необходимых для использования сохраненного имущества. Это называется земельным сервитутом. Юридическим лицам обмен земельных участков (даже находящихся в их собственности) категорически запрещен.

5. Обмен жилых домов (квартир) тоже мало похож на другие товарообменные процедуры, поскольку здесь действуют социальные гарантии, и защищается конституционное право на жилище.

а) обмен жилых помещений осуществляется с письменного согласия всех совместно проживающих граждан, а госжилья - еще и с разрешения местных властей;

б) жильем меняться нельзя, когда имеются запреты на отчуждение, аресты, иски и другие претензии к объекту обмена. Запрещены корыстные или фиктивные обмены, обмены служебного, специального и социального жилья, а также жилых помещений в домах, находящихся в аварийном состоянии, подлежащих сносу или капитальному ремонту. Кроме того, нельзя в результате обмена подселить к чужим людям (не членам семьи) того, кто страдает тяжелой формой хронического заболевания;

в) во всех случаях признания жилищного обмена недействительным, его участники возвращаются по прежнему месту жительства и ничего не теряют (если не вспоминать административные штрафы и то, что виновный в незаконной сделке возмещает убытки невинно пострадавшему);

г) суд может принудить к обмену жилья тех, что не смогли договориться между собой самостоятельно, а также лиц, принудительно выселяемых без предоставления жилья.