§ 2. Аренда предприятий

По договору аренды предприятий в целом как имуществен­ного комплекса, используемого для предпринимательской дея­тельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, зда­ния, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ).

Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные сред­ства передаются арендатору в порядке, на условиях и в преде­лах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресур­сами, зданиями и сооружениями, оборудованием, иные имуще­ственные права арендодателя, связанные с предприятием. Пе­редача прав владения и пользования находящимся в собственно­сти других лиц имуществом, в том числе землей и другими при­родными ресурсами, производится в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами.

Арендатору передаются и права на обозначения, инди­видуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т. п. ), другие исключительные права. Арендодатель может уступить право требования и перевести на него долги, относящиеся к предпри­ятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендода­теля, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не пре­дусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, ис­полнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобожда­ется от соответствующих обязательств перед кредиторами (арен­даторами).

 

426

 

Гражданское право. Особенная часть

 

По договору аренды предприятий арендодатель обязан передать арендатору во временное владение и пользование земельные уча­стки, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства

Кроме видов собственности, входящих в имущественный комплекс предприятия, арендатору передаются исключительные права (право на фирменное имя, товарный знак), права требования и долговые обяза­тельства

Без согласия кредитора арендодатель не в праве перевести долг. Кре­дитор, не давший согласия, вправе потребовать досрочного исполнения обязательств в течение года, когда он должен был узнать об аренде предприятия

 

 

 

Права, полученные на основании лицензии на занятие определенным видом деятельности, не могут передаваться по договору аренды

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Договор проходит государственную регистрацию

 

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, производить перенаем, обменивать материальные ценно­сти, при условии, чтобы не снижалась стоимость

Арендатор без согласия арендодателя вправе проводить улучшение предприятия и требовать возмещения расходов на улучшение

Что касается формы договора аренды предприятия, то, со­гласно ст. 658 ГК РФ, он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность догово­ра, он считается ничтожным, его исполнение не допускается.

Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подле­жит государственной регистрации. Это следует из общего пра­вила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренно­го ст. 131 ГК РФ.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит пе-

 

Глава 10. Аренда недвижимости    427

редаче арендатору по передаточному акту. Подготовка предпри­ятия к передаче, включая составление и представление к под­писанию передаточного акта, является обязанностью арендода­теля и осуществляется за его счет, если иное не предусмотре­но договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взай­мы материальные ценности, входящие в состав имущества арен­дованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценно­стей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и дру­гих природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмот­ренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить измене­ния в состав арендованного предприятия, проводить его реконст­рукцию, техническое перевооружение, увеличивающее его сто­имость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение ему стоимо­сти неотделимых улучшений арендованного имущества независи­мо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Следует иметь ввиду, что приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом вы­купа допускается лишь по таким договорам, которые заключе­ны до вступления в силу Закона РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприя­тий в Российской Федерации", следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа ничтожной сделкой, противоречащей законодательству о приватизации (постанов­ление президиума ВАС РФ № 11224/02 от 1 июля 2003 г.).

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, !4, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта и 12 декабря 2003 г.).

 

428

 

Гражданское право. Особенная часть

 

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 7 июля 2003 г).

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культур­ного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Феде­рации" (в ред. от 27 февраля 2003 г).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 28 сентября 2003 г.).

Письмо Минфина РФ от 28 ноября 2002 г. № 03-01-01/03-432 "О сред­ствах, полученных от арендной платы за пользование федеральным недви­жимым имуществом".

Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об орга­низации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на зак­лючение договоров аренды таких земельных участков".

Постановление Правительства РФ от 17 августа 2002 г. № 615 "Об ут­верждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"

Письмо МНС РФ от 10 июня 2002 г. № 03-1-09/1558/16-Х194 "О поряд­ке исчисления НДС при аренде земельных участков".

Письмо МНС РФ от 10 июля 2002 г. № 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц".

Письмо МНС РФ от 27 октября 1999 г. № 01-15/27596 "О передачи объектов недвижимого имущества в аренду".

Судебная практика

Информационное письмо Президента ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Постановление Президиума ВАС РФ № 4023/03 от 8 июля 2003 г. Постановление Президиума ВАС РФ № 121685/02 от 1 июля 2003 г. Постановление Президиума ВАС РФ № 11224/02 от 1 июля 2003 г.

 

Глава 11. Финансовая аренда

(лизинг) (030.120.050)

По договору лизинга арендодатель приобретает в собствен­ность имущество и предоставляет его за плату лизингополуча­телю (арендатору) во временное владение и пользование с пе­реходом или без перехода к лизингополучателю права собствен­ности на имущество.

На финансовую аренду распространяются общие положения °б аренде, но применяются они только и том случае, если от-

 

430

 

Гражданское право. Особенная часть

 

сутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой арен­ды.

Арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На него возлагается обязанность приобрести это имущество в собственность. При этом он должен уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в аренду.

Арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено.

Арендованное по договору лизинга имущество арендатору передает не арендодатель, а продавец. С момента такой переда­чи к арендатору переходит риск случайной гибели или случай­ной порчи арендованного имущества.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 1.04.2003 г. № 9208/ 02 отмечается, что "Освобождение лизингодателя от ответствен­ности перед лизингополучателем за неисполнение или ненадле­жащее исполнение поставщиком обязательств, вытекающих из договора поставки лизингового имущества, не означает измене­ния содержания обязательства лизингополучателя перед лизин­годателем по осуществлению лизинговых платежей с момента начала использования лизингового имущества".

Субъекты лизинга:

1)             лизингодатель (арендодатель):

гражданин или юридическое лицо ■— всегда предпринима­

тели, которые могут заниматься этой деятельностью на основа­

нии лицензии и в соответствии со своим уставом;

это лицо, которое приобретает в собственность имущество

и предоставляет его лизингополучателю;

2)             лизингополучатель (арендатор):

гражданин или юридическое лицо — предприниматели;

это лица, которые принимают предмет лизинга за плату на

определенных условиях во временное владение или пользова­

ние;

3)             продавец (поставщик, изготовитель):

•               гражданин или юридическое лицо, которое по договору

купли-продажи с лизингодателем передает лизингополучателю

(лизингодателю) производимое или закупаемое им имущество.

Три субъекта связаны двумя договорами.

Предметом договора лизинга являются: любые вещи (не­потребляемые, вещи, которые не уничтожаются в процессе их

 

Глава 11. Финансовая аренда (лизинг)

 

431

 

использования, а лишь подвергаются постепенному износу; они должны использоваться для предпринимательской деятельнос­ти), как движимые, так и недвижимые, — предприятия, зда­ния, сооружения, транспортные средства, а также другое иму­щество по закону, кроме природных объектов (земельных уча­стков). Срок:

долгосрочный (3 и более лет);

среднесрочный (от 1,5 до 3 лет);

краткосрочный (до 1,5 года).

Виды договора лизинга:

— оперативный лизинг; ■— финансовый лизинг.

Сравнительная таблица финансового и оперативного лизинга

 

Признаки

Отличия

 

оперативный лизинг

финансовый лизинг

1. Обязанности лизин­годателя

Лизингодатель   закупает на свой страх и риск имущество  и  передает его   лизингополучателю за плату на определен­ный срок и на опреде­ленных условиях

Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучате­лем имущество у определен­ного им продавца и передать его лизингополучателю за плату, на определенный срок и на определенных условиях

2. Срок договора

Определяется договором (обычно   до   истечения срока амортизации)

Должен быть соизмерен со сроком амортизации имуще­ства или превышать его

3. Собственность на предмет лизинга

По истечении срока дого­вора   предмет   лизинга возвращается лизингода­телю

Предмет лизинга переходит в собственность лизингополу­чателя, если он выплатит полную сумму по договору

Контрольные вопросы

1. Понятие и элементы договора аренды:

понятие договора аренды;

цель договора аренды;

элементы договора аренды (стороны, предмет, форма);

существенные условия договора аренды;

отличия аренды от иных видов договоров.

 

432

 

Гражданское право. Особенная часть

 

2.             Содержание договора аренды:

а)             обязанности арендодателя:

предоставление имущества арендатору;

предупреждение о правах третьих лиц на арендуемое имуще­

ство;

производство капитального ремонта;

возмещение стоимости неотделимых улучшений;

б)            обязанности арендатора:

использование имущества по назначению;

своевременное внесение арендной платы;

поддержание имущества в исправном состоянии, текущий ре­

монт и содержание;

получение согласия арендодателя на распоряжение арендными

правами (субаренда и т. д.);

возврат имущества в надлежащем состоянии.

Прекращение договора аренды.

Возобновление договора аренды на новый срок.

Виды договоров аренды:

прокат;

аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа, ее от­

личия от договора фрахтования;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

финансовая аренда (лизинг).

6.             Аренда отдельных видов имущества:

аренда государственного имущества;

аренда земельных участков;

аренда лесов и вод.

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта и 12 декабря 2003 г.).

Письмо Минфина РФ от 5 мая 2003 г. № 16-00-14/150 "Об учете иму­щества лизингополучателем".

Приказ МАП РФ от 31 марта 2003 г. № 86 "Об утверждении методичес­ких рекомендаций" (Вместе с "Методическими рекомендациями по поряд­ку проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на рынке финансовых услуг")

Постановление Правительства РФ от 22 мая 2001 г. № 404 "О совершен­ствовании лизинговой деятельности в агропромышленном комплексе".

 

Глава 11. Финансовая аренда (лизинг)          433

Приказ Минэкономразвития РФ от 19 марта 2001 г. № 70 "Об организа­ции работы в Минэкономразвития России по лицензированию финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации".

Письмо МНС РФ от 11 марта 2001 г. № 02-4-08/627-Д776 "О лизинговых платежах".

Письмо ГТК РФ от 24 мая 1999 г. № 01-15/14858 "О применении Феде­рального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О лизинге".

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (в ред. от 29 января 2002 г., с изм. от 24 декабря 2002 г.).

Постановление Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. № 1020 "Об утверждении порядка предоставления государственных гарантий на осуще­ствление финансовой аренды (лизинга)" (в ред. от 6 июня 2002 г.).

Федеральный закон от 14 июля 1997 г. № 100-ФЗ "О государственном ре­гулировании агропромышленного производства" (в ред. от 10 января 2003 г.).

Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 752 "О государ­ственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Фе­дерации" (в ред. от 6 февраля 2002 г.).

Постановление Правительства РФ от 16 июня 1994 г. № 686 "Об органи­зации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной про­дукцией на основе финансовой аренды (лизинга)" (в ред. от 6 июня 2002 г.).

Судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ № 9208/02 от 1 апреля 2003 г. Постановление Президиума ВАС РФ № 1/03 от 28 января 2003 г.

 

Глава 12. Безвозмездное пользование

имуществом

(030.120.050)

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссу­ды) является безвозмездным, двустороннеобязывающим. Он мо­жет быть как реальным, так и консенсуальным.

Характеристика договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

Сторонами договора (ссудодателем и ссудополучателем) мо­гут выступать любые субъекты гражданского права. При этом для коммерческих организаций установлено ограничение на передачу их имущества в безвозмездное пользование лицам,

 

Глава 12. Безвозмездное пользование имуществом  435

являющимся их учредителями, участниками, руководителями, членами ее органа управления или контроля.

Предмет договора — индивидуально определенные, непотребляемые вещи.

Существенное условие договора — срок, который может быть определенным или неопределенным. Если договор заключен на неопределенный срок, он может быть расторгнут в односторон­нем порядке. Однако сторона, отказавшаяся от договора, долж­на уведомить другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен другой срок извещения.

Ссудодатель несет ответственность за те недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не ого­ворил при заключении договора безвозмездного пользования. За недостатки, о которых ссудодатель не знал в момент заключе­ния договора, или за недостатки, о которых он знал, но огово­рил при заключении договора либо которые должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или про­верки ее исправности при заключении договора, он не отвечает.

Ссудодатель несет ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не дока­жет, что вред возник вследствие умысла или грубой неосто­рожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказа­лась с согласия ссудополучателя. Исключение составляют слу­чаи, когда предметом договора являются вещи, рассматривае­мые в качестве источников повышенной опасности. В этом слу­чае ответственность за вред несет ссудополучатель как владелец источника повышенной опасности.

Договор ссуды сохраняет действие в случае перехода права собственности от ссудодателя к другому лицу. Действие догово­ра сохраняется также в случае смерти гражданина-ссудодате­ля либо реорганизации или ликвидации юридического лица-ссу­додателя. В этих случаях права и обязанности по договору пере­ходят к правопреемникам ссудодателя.

Каждая из сторон имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения до­говора другой стороной.

Так, ссудодатель имеет право требовать досрочного растор­жения договора, если ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

 

436

 

Гражданское право. Особенная часть

 

В свою очередь, ссудополучатель имеет право требовать дос­рочного расторжения договора при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригод­ном для использования; если при заключении договора ссудода­тель не предупредил его о правах третьих лиц на передавае­мую вещь; при неисполнении ссудодателем обязанности пере­дать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней доку­менты.

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта и 12 декабря 2003 г.).

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культур­ного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Феде­рации" (в ред. от 27 февраля 2003 г.).

Приказ Минкультуры РФ от 28 июля 2000 г. № 471 "Об учреждении формы договора о передаче музейных предметов и музейных коллекций, входящих в состав государственной части музейного фонда Российской Федерации и являющихся федеральной собственностью, в безвозмездное пользование".

Приказ Минобороны РФ от 21 апреля 1997 г. № 150 "О порядке оказа­ния безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений

 

Глава 12. Безвозмездное пользование имуществом  437

военнослужащим вооруженных сил Российской Федерации" (в ред. от 24 марта 2001 г.).

Судебная практика

Постановление Пленума ВАС РФ от 24 мая 1994 г. № 18 "О проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных су­дов, вступивших в законную силу, от 2.09.1993 г. по делу № 1/23".

Постановление Пленума ВАС РФ от 1 июля 1993 г. № 17 "По делу № К1/31 Высшего Арбитражного суда Российской Федерации".

Постановление Президиума ВАС РФ № 4936/02 от 10 сентября 2002 г.

Постановление Президиума ВАС РФ № 4547/02 от 10 сентября 2002 г.

 

«все книги     «к разделу      «содержание      Глав: 231      Главы: <   143.  144.  145.  146.  147.  148.  149.  150.  151.  152.  153. >