6.1. Основания возникновения прав землеобладателей

В ст*Л,5-24 ЗК приводится полный перечень прав на земельные участки; общие основания возникновения прав на землю предусматриваются в гражданском законодательстве (прежде всего в ГК), относящемся согласно ст. 71 Конституции к ведению РФ, — эти основания могут предусматриваться и в иных отраслях законодательства, например в ЗК, но только в федеральных законах. Согласно ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки. Согласно п. 3 ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами — в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, специальный закон о земле — ЗК — имеет приоритет в сфере возникновения прав на землю как своеобразный вид имущества, перед общим законом — ГК. Специфика возникновения прав на землю отражена в ст. 25-39 ЗК. Прежде чем их анализировать, необходимо понять общие правила возникновения прав собственности и иных вещных прав, предусмотренные в гражданском законодательстве, к которому отсылается правоприменитель.

* В настоящее время документ утратил силу.

168

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

В гл. 14 ГК предусматриваются: основания приобретения права собственности (ст. 218); возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (что весьма важно для возникновения прав на земельный участок при строительстве на нем зданий и сооружений — см. ст. 219); понятия и последствия самовольной застройки, в том числе осуществленной лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (ст. 222); момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (ст. 223); передача вещи (ст. 224), бесхозяйные вещи (ст. 225); приобретательская давность (ст. 234).

Развиваемые в ЗК гражданско-правовые основания и порядок возникновения прав на земельные участки имеют особенности, связанные с категориями земель. Эта специфика предусматривается, в частности, в ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», ФЗ от 29.12.2004 № 199-ФЗ.

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Права на земельные участки могут быть приобретены на основании норм ЗК: ст. 20 «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками», ст. 21 «Пожизненное наследуемое владение земельными участками» и ст. 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками». В период земельной реформы 1990-х гг. десятки миллионов граждан и юридических лиц получили земельные участки из земель, находящихся на праве государственной или муниципальной собственности, что регулировалось Указами Президента РФ от 14.02.1996 № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»*, от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданами юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»* и рядом постановлений Правительства РФ.

6.1. Основания возникновения прав землеобладателей        169

В XXI в. процесс приватизации земель продолжится. ЗК 2001 г. вводит некоторые новые правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности:

•  в постоянное (бессрочное) пользование такие земельные участки теперь предоставляются только юридическим лицам, но граждане могут продолжать пользоваться земельными участками, которыми они обладают на этом праве;

•  не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, но они могут продолжать владеть ими на этом праве;

•  решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дшмюдачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

•  отказ в предоставлении указанных земельных участков может последовать по разным основаниям, предусмотренным в федеральном законе, но для строительства в п. 4 ст. 28 ЗК предусмотрено лишь три основания для отказа, не подлежащих расширительному толкованию: 1) при изъятии участка из оборота; 2) при запрете федеральным законом приватизации участка; 3) при резервировании участка для государственных или муниципальных нужд.

Основания для ограничения гражданских прав и отказа в приобретении прав на земельные участки, являющиеся объектом гражданского оборота, предусматриваются в ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК, согласно которой права могут быть ограничены: а) на основании федерального закона; б) только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ЗК установление ограничений прав собственников, земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков относится к полномочиям Российской Федерации. В ЗК и ФЗ о введении в действие ЗК предусматривается ряд пра-

170

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

вовых гарантий для обеспечения прав пожизненного наследуемого владения и иных прав на земельные участки, предоставленные и используемые до 30 октября 2001 г. — момента опубликования ЗК и соответственно введения его в действие. Государственные и муниципальные органы и их должностные лица будут связаны закрытым перечнем оснований отказа в предоставлении земельных участков для строительства, предусмотренным в ст. 28 ЗК, в тех случаях, когда:

« из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, предусмотренными в п. 4 ст. 27 ЗК;

•  запрет на приватизацию земель предусматривается в ряде норм ЗК и других федеральных законов, например не допускается приватизация земельных участков в границах государственных заповедников и национальных парков;

•  резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании норм ЗК, ГрК, других федеральных законов, регулирующих земельные отношения в соответствии с ЗК.

Условия признания прав на земельный участок. Права собственности, постоянного бессрочного и безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельных участков возникают по основаниям и на условиях, предусмотренных в земельном и гражданском законодательствах. В гл. V ЗК определены документы, удостоверяющие права на земельные участки, органы государственной власти и местного самоуправления, управомо-ченные предоставлять участки, порядок и условия принятия решения о предоставлении участка для строительства, порядок и нормы предоставления участков для остальных целей, сохранение прав на участок при разрушении здания и строения.

Дочернее государственное унитарное предприятие «Московский механический завод "Красный путь"» (ДГУП «ММЗ „Красный путь"») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к правительству г. Москвы и Москомзему о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Третьим лицом в исковом заявлении привлечено МПС России. Исковые требования мотиви-

6.1. Основания возникновения прав землеобладателей         171

рованы тем, что истец владеет и пользуется указанными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое возникло на основании Положения о землях, предоставленных транспорту, от 07.02.1933.

В соответствии с ФЗ от 25.08.1995 № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта для решения возложенных на них задач. Согласно ЗК земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного управления, в связи с чем истец, будучи унМарным предприятием, не имеет возможности произвести государственную регистрацию права на земельные участки.

Отказывая в иске, суд обеих инстанций обоснованно сослался" на то, что истцом не представлено никаких документов, удостоверяющих его право на постоянное (бессрочное) пользование спорными земельными участками. Такими документами могут быть государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования либо свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования может быть признано в судебном порядке, однако такое признание возможно в отношении участков, прошедших кадастровый учет с составлением кадастровой карты и присвоением кадастрового номера, отражающих индивидуальные признаки конкретного земельного участка с указанием его границ, площади, привязки к местности и т.п. Таких документов истец суду не представил, в связи с чем суд лишен возможности проверить, пользуется ли он спорными земельными участками именно тех площадей, которые им указаны. То обстоятельство, что договоры аренды ранее заключались на спорные земельные участки, не может служить основанием для признания в судебном порядке права бессрочного (постоянного) пользования, без соблюдения вышеуказанных необходимых условий.

г

172

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

Приобретение прав на земельный участок. Реформирование и запутанность земельных отношений и прав на земельные участки обусловливают усложнение оснований их приобретения.

Так, решением Тюменского городского Совета депутатов от 28,09.1989 кооперативу «Умелец» выделен земельный участок для проектирования и строительства автостоянки по ул. Щербакова и выдано свидетельство от 12.10.1992 на право бессрочного (постоянного) пользования им. Председатель кооператива «Умелец» 10 июня 1993 г. обратился к заместителю главы администрации г. Тюмени с письмом, в котором просил о переоформлении данного земельного участка на индивидуальное частное предприятие (ИЧП) «Капитан».

Распоряжением администрации г. Тюмени от 25.11.1993 ИЧП «Капитан» предоставляется во временное пользование сроком на три года земельный участок для размещения ремонтных служб, базы отдыха на воде и платной автостоянки. На основании указанного распоряжения между администрацией г. Тюмени и ИЧП «Капитан» заключен договор аренды от 12.05.1994 сроком действия по 24.11.1996. Распоряжением администрации г. Тюмени от 27.11.1996 срок аренды земельного участка продлен, в связи с чем стороны заключили договор аренды земельного участка от 03.12.1996 сроком действия до 31.03.1997. Решением учредителя ИЧП «Капитан» от 01.09.1997 и распоряжением Территориального управления по Центральному территориальному округу от 09.06.1998 ИЧП «Капитан» ликвидировано.

Предприниматель У. и администрация г. Тюмени заключили договор аренды земельного участка от 01.12.1997 сроком действия до 01.07.2001. Этот договор до настоящего времени не расторгнут и не признан недействительным, а предприниматель У. пользуется указанным земельным участком. Согласно свидетельству о государственной регистрации от 02.04.2000 на данном земельном участке находится нежилое строение, принадлежащее предпринимателю У. на праве собственности.

На основании решения членов производственного кооператива «Умелец» от 02.10.2001 названный кооператив преобразован в ООО «Капитан». Разделительным актом от 02.10.2001 кооперативом «Умелец» переданы ООО «Капитан» как правопреемнику земельные участки и объек-

6.1. Основания возникновения прав землеобладателей         173

ты природопользования. Истец, полагая, что кооперативом «Умелец» передан земельный участок, обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права на бессрочное пользование этим участком.

Суд отказал в иске, поскольку пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО «Капитан» права на бессрочное пользование земельным участком. В обоснование своих доводов истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие у кооператива «Умелец» на момент реорганизации в ООО «Капитан» спорного земельного участка на праве бессрочного пользования. Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен кооперативу «Умелец» в связи с проектированием и строительством им платной автостоянки.

Своим письмом от 10.06.1993 на имя администрации г. Тюмени коайератив «Умелец» отказался от указанного участка, предоставленного ему в бессрочное пользование, и просил передать его ИЧП «Капитан». В связи с отказом кооператива «Умелец» от данного земельного участка распоряжением администрации г. Тюмени от 25.11.1993 было признано недействительным распоряжение городского Совета от 12.02.1991 «О проектировании и строительстве платной автостоянки по ул. Щербакова» с предоставлением указанного земельного участка во временное пользование ИЧП «Капитан».

Таким образом, с принятием администрацией г. Тюмени распоряжения от 25.11.1993 кооператив «Умелец» утратил право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. На момент реорганизации и образования ООО «Капитан» в октябре 2001 г. кооператив «Умелец» не располагал правом на бессрочное (постоянное) пользование указанным земельным участком, следовательно, не мог передать его вновь созданному в порядке реорганизации юридическому лицу. Кроме того, истцом не доказан факт передачи кооперативом «Умелец» спорного земельного участка, поскольку передаточный акт от 02.10.2001 не содержит конкретных сведений о том, какие именно земельные участки подлежали передаче, с указанием их местонахождения.

Переход права на земельный участок при переходе прав собственности на строение. При переходе прав собственности на строение и земельный участок наглядно проявляется взаимодействие и столкновение двух отраслей права —

174

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

гражданского, регулирующего имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения (ч. 1 п. 1 ст. 2 ГК), и земельного, рассматривающего землю как важнейшую составную часть природы и природный ресурс, а также как недвижимое имущество, объект права собственности (п. 1 ст. 1 ЗК).

Решаемые при этом вопросы в общем плане рассматриваются в ст. 250 «Преимущественное право покупки», ст. 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», ст. 272 «Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком», ст. 273 «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений» ГК.

Необходимо иметь в виду, что гл.17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю» была введена в действие в апреле 2001 г., т.е. за полгода до принятия нового ЗК, и между ними обнаруживаются некоторые коллизии, в частности различные подходы гражданского и земельного законодательств к регулированию однородных или близких по характеру общественных отношений, а именно: а) имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними; б) отношений по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Приоритетными являются нормы земельного права, что предусматривается в ст. 129 ГК и ст. 3 ЗК. Поэтому нормы ЗК и ФЗ о введении в действие ЗК имеют приоритет над названными нормами ГК, регулирующими отношения, связанные с землей. При переходе права собственности на здание, строение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования.

Администрация г. Хабаровска (арендодатель) и Хабаровское отделение Дальневосточной железной дороги — ДВЖД — (арендатор) заключили договор от 22.11.1995 на аренду земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок под сельхозугодья и общественные постройки. Земельный участок был передан в аренду сроком

6.1. Основания возникновения прав землеобладателей        175

с 19.04.1995 по 18.04.2000 для сельскохозяйственного использования. В состав Хабаровского отделения ДВЖД как самостоятельное юридическое лицо входит государственное предприятие «Подсобное хозяйство „ДОРУРС"», что следует из устава предприятия, зарегистрированного 30.10.1997. Указанием МПС России от 01.04.1999 за «ДОРУРС» закреплено недвижимое имущество: здание бани; здания котельной, Комбината бытового обслуживания, свинарника, автотракторного парка, находящиеся в совхозе «ДОРУРС». Земельный участок под здание бани предметом договора от 22.11.1995 не являлся. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.08.2002 переданные объекты недвижимости зарегистрированы за «ДОРУРС» на праве хозяйственного ведения.

Считая, что вместе с переданными объектами недвижимости "Й^СЦОРУРС» перешло право на пользование спорными земельными участками на условиях аренды, предприятие обратилось с настоящим иском в суд. Суд обеих инстанций, проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, установил следующее. Переданное имущество (кроме здания бани) на момент его закрепления за «ДОРУРС» было расположено на земельном участке, который находился в пользовании Хабаровского отделения ДВЖД на основании договора на аренду земельного участка от 22.11.1995. Письмом от 26.04.2001 Хабаровское отделение ДВЖД сообщило арендодателю о том, что договор от 22.11.1995 расторгнут с 18.04.2001, и он согласился с предложением арендатора. При переходе права собственности на недвижимое имущество «ДОРУРС» не оформило право на пользование земельными участками.

На основании установленного арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что к «ДОРУРС» не перешло право пользования земельными участками под переданными объектами недвижимости. Согласно ст. 37 ЗК РСФСР (1991 г.) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками; при этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В нарушение требования указанной статьи, действующей на момент передачи права хозяйственного ведения

176

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

на объекты недвижимости, «ДОРУРС» не оформило право пользования земельными участками и в нарушении ст. 4 ФЗ о госрегистрации не зарегистрировало его.

Истец не предоставил суду доказательств о внесении им арендной платы за спорный земельный участок. Таким образом, правом пользования земельными участками обладало до расторжения договора аренды Хабаровское отделение ДВЖД. При разрешении данного спора суд апелляционной инстанции правомерно не применил ст. 271 ГК, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под соответствующую недвижимость частью земельного участка, так как другому лицу — Хабаровскому отделению ДВЖД — спорные земельные участки не принадлежали.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что со-' гласно п. 1 ст. 36 ЗК (2001 г.) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим • ЗК. Согласно п. 5 названной статьи для приобретения прав на земельный участок необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Судебная проверка основания возникновения прав на участок. Среди оснований возникновения прав на земельные участки одним из важнейших в условиях формирования правового государства и независимости ветвей власти считается судебное решение.

Президиум Высшего Арбитражного Суда рассмотрел заявление ОАО «Дагсвязьинформ» о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 18.09.2002, по-^ становления суда апелляционной инстанции от 30.10.2002, Арбитражного суда Республики Дагестан и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2002 по тому же делу. Заслушав и обсудив

6.1. Основания возникновения прав землеобладателей        177

доклад судьи И. И. Полубениной, а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее. ООО «Импульс» обратилось с иском к ОАО «Дагсвязьинформ» о признании недействительным решения Дагестанской республиканской регистрационной палаты о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права ответчика на земельный участок и обязании ОАО «Дагсвязьинформ» устранить препятствия, чинимые им ООО «Импульс», на проведение работ по строительству жилого дома и магазина на земельном участке, расположенном там же. ООО «Импульс» и ОАО «Дагсвязьинформ» претендуют на спорный земельный участок, каждый из них считает себя его законным землепользователем.

В подтверждение прав на землю истец ссылается на ре-шение%резидиума Махачкалинского городского Совета народных депутатов от 26.08.1991 «О разрешении строительства кооперативу „Импульс" магазина по продаже сельхозпродуктов» и на государственный акт на право пользования землей от 08.10.1991. Ответчик обосновывает свои права на землю решениями исполкома Махачкалинского горсовета от 18.02.1986 «Об отводе производственно-техническому управлению связи ДАССР земельного участка под строительство автоматической междугородной телефонной станции по просп. Калинина» и от 15.10.1986 «О разрешении производственно-техническому управлению связи ДАССР строительства 14-16-этажного индивидуального жилого дома на углу просп. Калинина и ул. Чернышевского». При таких обстоятельствах истец правомерно заявил требования о признании права на спорный земельный участок.

Согласно ст. 59 ЗК право на земельный участок признается в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном ФЗ о госрегистрации.

Суд с достаточной полнотой не проверил основания возникновения прав на землю у каждой из сторон, не установил, имело ли место прекращение каких-либо прав на землю

178         Глава 6. Возникновение прав на земельные участки

в установленном порядке. Также суд не проверил, каков порядок отвода земель истцу и ответчику, не дал правовой оценки документам по межеванию земель, которое проводилось лишь в 2002 г., не проверил соблюдение порядка проведения межевания. При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты, удовлетворяющие исковые требования одной из спорящих сторон, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому подлежат отмене.