§ 2. Правовой режим вещей

Объектами вещных прав предпринимателей могут выступать такие виды имущества, которые являются полностью оборотоспособными или ограниченно оборотоспособными. Такое разграниче­ние объектов в ст. 129 ГК основано на том, что некоторые объекты могут принадлежать не всем , а лишь указанным в законодательстве участникам оборота, а также на том, что использование определен­ных объектов возможно лишь по специальному разрешению.

Таким образом, ограничение оборотоспособности может быть установлено по субъектному или по объектному признакам. В по­следнем случае речь идет о разрешительном порядке включения в оборот.

Примерами ограничения оборотоспособности по субъектному признаку являются нормы об аренде предприятий, о найме жилого помещения, примерами же ограничений по объектному признаку могут быть правила о выпуске (эмиссии) ценных бумаг, о валютном регулировании.

Круг вещей и иного имущества, которое обычно является объ­ектом вещных прав предпринимателей, определяется, прежде всего, самой природой предпринимательской деятельности. Для нее харак­терно использование всякого имущества для извлечения прибыли. Последняя является основной целью и конституирующим призна­ком предпринимательской деятельности.

Вместе с тем следует учесть, что не во всех случаях, когда речь идет об использовании имущества в предпринимательской деятель­ности, мы имеем дело с вещными правами коммерческих организа­ций. Ведь предпринимательскую деятельность могут осуществлять не только профессиональные предприниматели, т. е. физические и юридические лица, зарегистрированные в качестве соответственно индивидуальных предпринимателей или коммерческих организа­ций. Предпринимательством вправе заниматься и некоммерческие организации.

Следовательно, если некоммерческая организация использует свое имущество для некоммерческой деятельности, то оно является

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 155

объектом общегражданского оборота и его правовой режим подчи­няется правилам общегражданского законодательства о вещных правах. Однако, если тот же субъект – некоммерческая организация в соответствии со своей специальной правоспособностью включает­ся в коммерческую деятельность, соответствующее имущество уже является объектом вещных прав предпринимателя.

Так, например, получив здание в собственность, такая органи­зация становится собственником в общегражданском смысле этого понятия, а осуществляя свои правомочия и предоставляя такое зда­ние в аренду или используя его в качестве предмета ипотеки для по­лучения банковского кредита, она ведет уже предпринимательскую деятельность.

Этот пример показывает, что практическое значение разграни­чения объектов вещных прав на такие, которые участвуют только в коммерческом обороте, и такие, которые участвуют в нем наряду с участием в общегражданском обороте, достаточно ограниченно. Вместе с тем это разграничение может иметь существенное значение в тех случаях, когда правовая норма прямо связывает саму возмож­ность существования тех или иных вещных прав с субъектом, кото­рому они могут принадлежать.

Например, если земельный участок был предоставлен или при­обретен в собственность для ведения фермерского хозяйства, то соб­ственником этого участка и в дальнейшем может быть только тот, кто ведет такое хозяйство: только фермер может быть наследником при наследовании такого земельного участка.

В определенном смысле можно утверждать, что объектом вещ­ных прав предпринимателя может быть практически любое имуще­ство, пригодное по своим качествам для роли товара или средства производства. С этой точки зрения в мире вещей найдется немного исключений. Однако основное значение в сфере предприниматель­ской деятельности имеют такие виды имущества, которые, во-первых, являются или могут быть средствами производства и, во-вторых, находятся в коммерческом, экономическом обороте.

Естественно, что для коммерческого права имеет значение об­щая классификация вещей, приведенная в гл. 6 ГК и включающая такие категории, как недвижимые и движимые вещи, делимые и неделимые, сложные вещи, главные вещи и принадлежности, пло­ды, продукция и доходы, а также такие специальные объекты , как деньги и валютные ценности.

Особое место среди объектов вещных прав предпринимателей занимают предприятия, каждое из которых выступает как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления пред­принимательской деятельности.

Предприятия как единый имущественный комплекс в соот­ветствии со ст. 132 ГК признается недвижимостью. В этом качестве

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 156

предприятие в целом, а также его части могут быть предметом таких сделок, как купля-продажа, залог, аренда. Как явствует из текста ст. 132 ГК, во всех этих случаях речь идет о вещных правах.

Названная норма раскрывает содержание предприятия как единого имущественного комплекса и включает в это содержание не только то имущество, которое само по себе, вне комплекса, может быть отнесено к вещам, например, здания, сооружения, оборудова­ние, сырье и материалы, но также и права требования и долги, т. е. имущественные права и обязанности, которые вне единого имуще­ственного комплекса – предприятия вовсе не являются вещами.

Кроме того, в состав предприятия как единого имущественного комплекса включаются исключительные права, например, право на товарный знак, фирменное наименование, знаки обслуживания.

Эти объекты гражданских прав не являются сами по себе веща­ми и, соответственно, объектами вещных прав, однако в составе единого имущественного комплекса – предприятия выступают именно в качестве составляющих вещи, хотя и весьма специфи­ческой.

Здесь уместно вспомнить о философском подходе к соотноше­нию целого и частей: целое не есть просто сумма частей, а представляет собой новое качество, применительно к нашему при­меру – новый объект прав.

Отнесение предприятия к объектам недвижимости требует со­блюдения правил о нотариальной форме и государственной реги­страции сделок с ним, а также о государственной регистрации тех вещных прав, объектом которых оно выступает.

К числу таких вещных прав следует отнести права собствен­ности, хозяйственного ведения, оперативного управления, залога, аренды.

Предприятие выступает в роли объекта договоров купли-продажи, сделок приватизации, может быть предметом аукциона или конкурса. Во всех этих случаях оно рассматривается как единый комплекс и сделка совершается в отношении всего предприятия как единого целого на момент возникновения соответствующих прав и обязанностей, например, на указанную в самом договоре дату или на день составления последнего баланса, на день государственной реги­страции договора и т. д.

Однако, если заключается договор аренды предприятия, т. е. соглашение, по которому оно будет использоваться предпринимате­лем для предпринимательской деятельности, то предметом договора может стать не все предприятие как единый комплекс, а, как сказано в ст. 656 ГК, совокупность всех его основных средств и та часть иму­щества, относимого к средствам оборотным, которая включается в состав арендуемого предприятия на условиях и в порядке, пред­усмотренных договором аренды.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 157

Таким образом, основные средства – это постоянная и неотъ­емлемая часть предприятия как единого имущественного комплекса при заключении любых договоров, объектом которых является пред­приятие как единое целое, единый объект, а оборотные средства имеют переменное значение, если речь идет об аренде предприятия: их состав стороны определяют своим соглашением.

Наиболее распространенным объектом правоотношений и вещных прав в предпринимательской сфере является товар. Опреде­ление товара в Гражданском кодексе отсутствует: в ст. 454 ГК товар трактуется практически как синоним вещи. Представляется, однако, что этого явно недостаточно. Если для договора купли-продажи, о котором идет речь в указанной норме, такое тождество приемлемо, то для коммерческого права в целом вещь и товар – это далеко не одно и то же.

Так, антимонопольное законодательство определяет товар как то, что произведено или предназначено для продажи. В этом смысле товаром могут быть как вещи, так и права, и долги, услуги, работа, деньги.

Поэтому следует признать, что как общегражданское, так и коммерческое законодательство использует термин «товар» в разных смыслах: в одном, более узком, значении – это вещи, находящиеся в коммерческом обороте, выступающие предметом договоров купли-продажи между предпринимателями и гражданами – потребителями или хотя бы предназначенные для этого, в другом же значении – это любые объекты права, включенные в коммерческий оборот.

Современное законодательство о предпринимательской дея­тельности во всех развитых странах , а теперь – и в России, содер­жит весьма важный комплекс норм, направленных на защиту прав потребителей, т. е. граждан, приобретающих для своих потребитель­ских нужд товары или получающих услуги от коммерческих органи­заций и других лиц, осуществляющих предпринимательскую дея­тельность.

В этом смысле может быть выделена и особая категория товаров – потребительские товары. Эти вещи имеют заметные отличия в правовом режиме, прежде всего, это касается возможностей их обмена, ремонта, возврата покупателем, если последний выступает как потребитель.

Развитие рынка недвижимости потребовало достаточно бы­строго развития необходимой для этого нормативной базы.

С начала 1990-х годов берет начало формирование комплекса норм, образующих такой важнейший раздел коммерческого права, как правовой режим недвижимости.

Ст. 130 ГК относит к недвижимости, к недвижимым вещам та­кие объекты, которые, во-первых, прочно связаны с землей, а, во-вторых, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно.

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 158

С точки зрения коммерческого права среди таких объектов центральное место после предприятий, о которых уже шла речь вы­ше, занимают здания и сооружения. В практике иногда возникает вопрос что имеет в виду законодатель, когда использует термины «здания и сооружения»?

Представляется, что толкование ст. 130, дающей понятие не­движимых вещей, приводит нас к выводу о том, что здание или со­оружение – это отдельный, целостный объект Помещения внутри здания или сооружения, так называемые встроенные помещения, используемые для различных, в том числе и предпринимательских целей, не могут рассматриваться как здание или сооружение и имеют отличный от них правовой режим.

Так, переход права собственности на здание или сооружение влечет за собой и переход соответствующего права на ту часть зе­мельного участка, на которой расположен этот объект и которая необходима для его использования

Переход же права, в том числе права собственности, на поме­щение внутри здания или сооружения, например, это может быть помещение магазина, склада, офиса и т.д., не является основанием возникновения каких бы то ни было прав на часть земельного участка, на котором расположено это здание, поскольку неразрывно связано с землей и расположено на ней именно здание в целом, а не помещения внутри здания.

Особенностью заключения договоров, объектом которых высту­пают такие недвижимые вещи, как предприятия, здания и сооруже­ния, а также земельные участки и иные природные объекты, является требование о составлении единого документа, подписываемого сторо­нами договора, в то время как по общему правилу о форме договора, закрепленному в ст. 434 ГК, письменная форма договора предполагает возможность использования обмена письмами, телеграммами и ины­ми средствами связи для его заключения. В отношении объектов не­движимости это не допускается: здесь необходимо составить единый документ, подписанный обеими сторонами.

Есть важная специфика и в процедуре перехода прав на недви­жимость: эти объекты должны быть переданы продавцом и приняты покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости, который подписывается сторонами и является, на­ряду с договором, основанием для перехода прав на эту недвижи­мость. Такое требование о передаче прав на недвижимость относится в силу ст. 556 и 560 ГК к договорам купли-продажи, а также в силу ст. 655 и 659 ГК – к договорам аренды предприятий, зданий и со­оружений.

Что касается момента возникновения прав на недвижимость при совершении сделок с ней, то следует учесть, что, во-первых,

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 159

сами договоры подлежат государственной регистрации и только с момента такой регистрации считаются заключенными.

Во-вторых, государственной регистрации подлежат права на недвижимость в соответствии со ст. 131 ГК.

Возникает вопрос: когда у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает право собственности: в момент государственной регистрации договора или государственной реги­страции права собственности? Регистрационная практика стреми­лась обойти этот вопрос и была ориентирована на регистрацию до­говора и права одновременно. Однако это явно не согласуется с кон­струкцией перехода прав на недвижимость, заложенную в законода­тельстве: оно предполагает известную поэтапность в возникновении прав на недвижимость – заключение договора, его нотариальное удостоверение, государственная регистрация договора, передача имущества на основе передаточного акта, регистрация прав нового собственника. Когда же возникает право собственности? Представ­ляется, что ст. 223 ГК, связывающая возникновение права собствен­ности на имущество, отчуждение которого подлежит государствен­ной регистрации, с моментом такой регистрации, использует термин «отчуждение» как синоним сделки и предполагает, что отчуждение – это и купля-продажа, и дарение, и наследование, и иные сделки с недвижимостью.

Земельные участки – один из важнейших видов объектов ком­мерческого права. Они могут принадлежать предпринимателям на праве собственности, аренды или постоянного землепользования. Кроме того, граждане – предприниматели, прежде всего – главы крестьянских (фермерских) хозяйств, могут иметь земли на праве пожизненного наследуемого владения.

Специфика земельных участков как объектов коммерческого права состоит в том, что они могут быть предметом коммерческого оборота и коммерческих сделок, но в подавляющем большинстве случаев выступают как территориально-пространственный базис производственной деятельности или как средство производства, а в сельском хозяйстве, как правило, эти две функции сочетаются.

Отличительной особенностью любого вещного права, объектом которого выступает земельный участок, является целевой характер использования этой земли, причем этот характер должен быть, соглас­но требований земельного законодательства, зафиксирован в правоустанавливающих документах на данный участок. Изменение целевого Щ назначения земельных участков возможно лишь с согласия того государственного органа, который предоставил на том или ином вещном праве данный участок.

Переход прав на данный участок не влечет изменения целевого характера использования участка. В этом смысле можно говорить, что все вещные права на земельные участки ограничены целевым

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 160

назначением этих участков. Так, они могут быть предоставлены для ведения предпринимательской деятельности, крестьянского хо­зяйства. Кроме того, серьезные ограничения на характер реализации прав на земельные участки содержат экологическое законодатель­ство, нормы градостроительного (урбанистического) законодатель­ства, законодательства об охране памятников, сельскохозяйственно­го законодательства и другие специальные нормы.

До принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 г. отечественное земельное законодательство ограничивалось использованием таких юридических конструкций, как право постоянного или временного землепользования. Однако в ходе экономических и социальных ре­форм разнообразие возможных вещных прав в отношении земель возросло и в земельном законодательстве произошли самые ради­кальные перемены.

Земли могут быть отведены предпринимателям на праве соб­ственности, постоянного землепользования, на праве аренды, а если речь идет о гражданах-предпринимателях, то и на праве пожизнен­ного наследуемого владения.

Право собственности на земельные участки, отведенные для предпринимательской деятельности, может возникнуть на основе договоров купли-продажи. При этом право на приобретение земель­ных участков признается за теми, кто приобрел предприятие, распо­ложенное на данном участке, в результате приватизации, на конкур­се или аукционе. Эти лица могут выбрать, приобрести ли данный участок в собственность, взять ли его в аренду или остаться право­преемником приватизированного предприятия и сохранить преж­ний правовой статус участка, став землепользователем.

Участок может быть приобретен у государственных органов или органов местного самоуправления и в этом случае возникает, можно сказать, первичное право собственности, поскольку у данного участка не было прежде частного собственника.

В том случае, если предприятие, расположенное на данном участке, становится предметом договора купли-продажи, у покупа­теля есть право приобрести ту часть земельного участка, принадле­жащего продавцу, на которой расположено само предприятие и ко­торая необходима для его эксплуатации. Следует учесть, что этот участок может быть значительно меньше и даже составлять незначи­тельную часть того участка, который был отведен, например, перво­начальному собственнику для строительства и эксплуатации пред­приятия.

Объем прав собственника земельного участка, используемого для предпринимательской деятельности, указан в нормативных ак­тах и в первоначальном правоустанавливающем документе на этот участок. Следует отметить, что земельное законодательство содержит ограничения в отношении субъектного состава возможных соб-

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 161

ственников земель: ими могут быть только граждане России или юридические лица. Последние могут быть учреждены как россий­скими гражданами, так и иностранцами, однако сами иностранные граждане не могут приобрести земельные участки в собственность.

Есть и еще одно заметное ограничение права собственности на землю, на этот раз по объектному критерию. Законодательство о крестьянском (фермерском) хозяйстве, допуская возможность при­обретения земель для ведения такого хозяйства в собственность, лишает собственника права продавать такой земельный участок ко­му бы то ни было, кроме органов местной власти. Вместе с тем эти участки могут быть предметом залога, аренды, они могут быть пере­даны по наследству или тому лицу, которое заменяет в случае выхода на пенсию или инвалидности прежнего главу крестьянского хо­зяйства и продолжает вести то же крестьянское хозяйство.

Земельные участки могут быть объектами не только права соб­ственности, но и права постоянного землепользования. В отличие от права собственности это вещное право может принадлежать любому лицу – как гражданам, так и юридическим лицам, оно может при­надлежать не только гражданам России, но и иностранцам или ли­цам без гражданства. Кроме того, на этом праве могут быть отведены земельные участки для любых целей, в том числе для самых разнооб­разных видов предпринимательской деятельности.

В отличие от собственности это вещное право не может быть передано кому бы то ни было по воле того лица, которому оно при­надлежит. Право постоянного землепользования – это такое вещное право, которое может быть лишь первоначальным. На этом праве земельные участки предоставляются землепользователям по реше­нию государственных органов или органов местного самоуправле­ния. Землепользователи уплачивают земельный налог.

Аренда земельных участков, согласно классификации ГК, так­же должна быть отнесена к числу вещных прав. В отличие от права постоянного землепользования это право может быть приобретено как на основании договора арендатора с собственником-государством, так и на основании договора аренды, где арендодате­лем выступает частный собственник земли. Арендатором может быть любое лицо – как физическое, так и юридическое. Однако следует подчеркнуть, что объем прав арендатора в отличие от объема прав собственником земельных участков и постоянных землепользовате­лей определяется не законом, а только договором с арендодателем – собственником этого участка. При этом целевое назначение аренду­емого земельного участка должно соответствовать указанному в пер­воначальном правоустанавливающем документе, во всяком случае цель использования должна входить в указанные рамки. Так, если участок приобретен для эксплуатации находящегося на нем произ-

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 162

водственного объекта, аренда такого участка не может противоре­чить этой основной цели.

Таким образом, целевое назначение – это характеристика пра­вового режима самого участка, а объем и пределы прав лица, осу­ществляющего фактическое его использование, должны соответ­ствовать этому целевому назначению.

Важное место среди объектов вещных прав предпринимателей занимают здания и сооружения.

Среди них специальный правовой режим характерен для жилых домов, в том числе – многоквартирных.

Все эти объекты отнесены к недвижимости и наряду с такими видами имущества, как производственные и нежилые помещения в зданиях и сооружениях, жилые помещения в жилых домах могут быть предметом купли-продажи, аренды, залога и иных сделок. В том случае, если эти вещи выступают объектами коммерческих сделок, их можно отнести к объектам коммерческого права. Однако те же самые вещи могут находиться в пределах общегражданского оборота. Так, если здание или сооружение строится на основе дого­вора строительного подряда, – это объект коммерческого права, но если оно же в случае смерти собственника переходит по наследству, то такое имущество – объект общегражданских правоотношений. Если квартира в многоквартирном доме выставлена на продажу строительной организацией, возводившей дом, или агентством по недвижимости, то перед нами – объект коммерческого права, но если эта же квартира сдается ее собственником по договору найма жилого помещения, то она – объект общегражданских, точнее – жилищных правоотношений.

Особенностью этой группы объектов вещных прав предприни­мателей является прежде всего то, что право собственности на дома, квартиры, здания и сооружения и соответственно производственные и нежилые помещения в них возникает только после того, как эти объекты прошли этап своего юридического возникновения. В отли­чие от физического, вещественного существования, которое форми­руется постепенно и начинается с подготовки котлована под фунда­мент, или еще раньше – с первого эскиза архитектора, эти объекты нуждаются в особом юридическом оформлении их существования. Все эти физически уже существующие объекты становятся объекта­ми вещных прав только после того, как подписаны предусмотренные нормативными актами документы об их сдаче строителями и прием­ке заказчиками: акты сдачи-приемки. Они могут быть подписаны государственными или иными приемочными комиссиями, в состав которых входят представители всех сторон, участвовавших в инве­стиционном процессе. Только после подписания актов приемки, которые юридически фиксируют появление новых объектов – зда­ний, сооружений, квартир и т. д., они могут быть именно в этом ка-

Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 163

честве объектами правоотношений и прежде всего – вещных прав. До подписания актов приемки – это незавершенное строительство.