Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);
7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах жилищной политики, ст. 1 Закона о регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона об основах жилищной политики), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);
11) квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 6 Закона об основах жилищной политики); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"), жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах жилищной политики);
13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. 1 Закона о регистрации, не могут быть отнесены к объектам гражданских прав. Законом о товариществах собственников жилья кондоминиумы определяются как комплексы объектов недвижимого имущества, принадлежащих разным домовладельцам. В ст. 23 Закона о регистрации прав говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом - жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. Иначе говоря, объекты гражданских прав и сделок - это объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы. Кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья*(1).
В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения)*(2).
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):
- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
- изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (в ред. от 08.08.2003)*(3). В перечень, в частности, входят:
- недра, лесной фонд, водные ресурсы;
- охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;
- штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);
- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;
- недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;
- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;
- объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;
- атомные станции;
- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;
- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;
- радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;
- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;
- федеральные автомобильные дороги общего пользования;
- объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;
- крематории и кладбища;
- скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;
- метрополитен.
Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.
При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).
Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации") (в ред. от 26.11.2001)*(4). Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК и ЛК. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.
1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.
В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфрастуктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель (вступил в силу 27 января 2003 г.).
1.2.3. Участки лесного фонда
Согласно гражданскому законодательству земельные участки и лес - разные объекты гражданских прав. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимости в силу своих природных свойств, а лес, многолетние насаждения, здания и сооружения - в силу прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению (ст. 131 ГК). Но если иное не установлено законом, право собственности на участок распространяется на находящиеся в границах участка лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК). Иными словами, общее правило гражданского законодательства - правовое единство участка и находящегося на нем леса.
Согласно ст. 9 ЛК к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено ЛК. Налицо приоритет лесного законодательства перед гражданским и земельным.
В соответствии с преамбулой ЛК регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 ЛК выделены следующие объекты лесных отношений:
- лесной фонд;
- участки лесного фонда;
- леса и их участки, не входящие в лесной фонд;
- древесно-кустарниковая растительность.
По ст. 9 ЛК к участкам лесного фонда относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения. Но независимо от наличия или отсутствия леса на земельном участке из категории земель лесного фонда объект правоотношений - участок лесного фонда.
Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель (ст. 7 ЛК). Государственный учет лесного фонда и ведение государственного земельного кадастра осуществляет федеральный орган управления лесным хозяйством и его территориальные органы (ст. 68 ЛК). Аналогичная норма содержится и в ЗК, в соответствии со ст. 7 и 101 которого земли лесного фонда - одна из категорий земель в Российской Федерации. Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства, данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Объект государственного кадастрового учета - земельные участки, при этом в соответствии с п. 6.6.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002)*(5) при формировании участка вносится запись: "занят участком лесного фонда". Таким образом, сначала проводится лесоустройство и учет лесного фонда в лесном кадастре, затем - учет земель лесного фонда в земельном кадастре.
При регулировании правоотношений земельное законодательство в целом отдает приоритет лесному: к отношениям по использованию и охране лесов применяется лесное законодательство (п. 2 ст. 3 ЗК). К земельным отношениям нормы указанной отрасли законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Пример приоритета земельного законодательства перед лесным указан в п. 5 ст. 101 ЗК: нелесные земли лесного фонда, временно не используемые для ведения лесного хозяйства, могут передаваться в аренду на срок до 5 лет для осуществления сельскохозяйственного производства. Условия использования таких земель и ограничения их использования устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Таким образом, участок лесного фонда - это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.
Лесной фонд находится в федеральной собственности. По общему правилу оборот лесного фонда не допускается, нахождение в обороте лесного фонда допускается в той мере, в какой это предусмотрено ЛК (ст. 12). В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ (ст. 19 ЛК).
1.2.4. Участки недр
В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК и Закона о регистрации прав. Таким образом, несмотря на то, что участки недр названы в ст. 130 ГК в качестве недвижимых объектов гражданских прав, в настоящее время они исключены из гражданского оборота.
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
Как отмечалось выше, недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).
Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.
1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК). Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Земля - несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости"*(6) установлено, что данное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и правоприменительные функции в сфере ведения кадастров недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости. Агентство непосредственно и через свои территориальные органы (земельные кадастровые палаты) должно вести государственный кадастр объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений.
Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"*(7). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.
Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах - дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 2 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.
Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не "площади", "земельные сотки" или "земли". Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).
В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство. Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве"):
- определение границ объекта на местности и их согласование;
- закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями гражданами и юридическими лицами. Плата за землеустроительные работы определяется договором. Лицензирование геодезической и картографической деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Роскартография (ст. 12 Федерального закона от 26.12.1995 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" (в ред. от 10.01.2003)*(8), Постановление Правительства РФ от 11.02.2002 N 135 "О лицензировании отдельных видов деятельности")*(9). Сведения о землеустроителях можно получить в органе кадастрового учета.
Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996*(10). Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 утверждены Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет*(11).
По завершении межевых работ производитель работ формирует межевое дело, в которое включаются:
1) пояснительная записка;
2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;
3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;
4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);
5) справки о вкрапленных земельных участках;
6) списки координат пунктов опорной межевой сети;
7) списки координат межевых знаков;
8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;
9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;
10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;
11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;
12) акт установления и согласования границ земельного участка;
13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;
14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;
15) чертеж границ земельного участка;
16) ведомость вычисления площади земельного участка;
17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
Подготовленные землеустроителями планы участков еще не являются кадастровыми планами. Документы о межевании представляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет. По договору это могут сделать и землеустроители.
Только после проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):
1) кадастровый номер;
2) местоположение (адрес);
3) площадь;
4) категорию земель и разрешенное использование земельного участка;
5) описание границ участка и его отдельных частей;
6) экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);
7) качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);
8) наличие объектов недвижимого имущества.
Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001*(12).
Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"*(13). Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре).
Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10.04.2001 утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01*(14).
Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"*(15)). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.
1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в "формировании". Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений стены, перегородки, потолки и пр. Поскольку техническая инвентаризация в отличие от кадастрового учета не затрагивает важных общественных отношений, ее порядок регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(16) и от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"*(17); Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37*(18).
Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета отсутствие такового в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.
Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствие для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).
Объекты технического учета, как правило, - объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.
В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности установлено, что объекты градостроительной деятельности, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, - это:
- объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
- самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
- объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
- бесхозяйные объекты.
Данный перечень подтверждает, что объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст. 222, 225 ГК).
1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
По Инструкции о проведении учета жилищного фонда единица технической инвентаризации - домовладение или отдельно стоящее основное здание. Но домовладение в целом нельзя отнести к единому объекту вещных прав.
Согласно указанной Инструкции домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п. не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав - недвижимому имуществу.
Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на территории домовладения возводится новый объект недвижимости, то право на него как на вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). При этом капитальное строение в домовладении должно соответствовать основному критерию недвижимости (прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению) и не являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК).
Судебная практика изобилует примерами раздела домовладений, когда гражданам передаются в индивидуальную собственность изолированные части жилых домов и различные надворные постройки. Позиции судов определяются постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 25.10.1996)*(19). Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Таким образом, объекты недвижимости в одном домовладении могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на арендованном одним лицом земельном участке расположен жилой дом, являющийся общей собственностью нескольких лиц (например, супругов), или на унаследованном в долях общем земельном участке один из наследников возвел новый жилой дом для постоянного проживания, а другой позднее - дачный дом для сезонного проживания. В последнем случае в состав домовладения входят три объекта вещных прав с различным правовым режимом: земельный участок (общая собственность), дачный дом (собственность одного лица) и жилой дом (собственность другого лица).
То, что объектом технического учета является домовладение в целом, не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав на объекты недвижимости в его составе. Сведения о каждом объекте права могут быть внесены в ЕГРП на основании единого технического паспорта домовладения.
По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера. Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел "Сведения о принадлежности", в котором есть графа "Доля (часть, литера)". К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. Иначе говоря, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности "на домовладение", но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в составе домовладения.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 17 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. >