Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. Глава 8 ЖК РФ определяет условия, порядок заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. Общие положения договора социального найма жилого помещения устанавливаются главой 35 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ. Основными отличиями договора социального найма являются:

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия.

Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.

Следует отметить, что граждане, которые были приняты на учет до вступления ЖК РФ в действие (1 марта 2005 г.), сохраняют право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

2. Ч. 2 комментируемой статьи обеспечивает особую устойчивость договора социального найма жилого помещения посредством императивного установления бессрочности данного договора. В связи с этим к договору социального найма не применяются нормы ст. 683 и 684 ГК РФ.

3. Ч. 3 комментируемой статьи является логическим продолжением второй части ст. 60, так как в ней установлен запрет расторжения договора социального найма жилого помещения в случае изменения оснований и условий, в соответствии с которыми он был заключен с гражданином. Например, если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что наниматель и члены его семьи вправе пользоваться предоставленным им жилым помещением в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. Таким образом, условия и ограничения пользования помещениями не могут быть установлены другими нормативными актами, кроме ЖК РФ.

2. Ч. 2 определяет права нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества в этом доме. Под общим имуществом в данном случае понимается имущество, включая помещения и оборудование, предназначенное для совместного использования лицами, проживающими в указанном доме, либо обеспечивающее проживание таковых лиц, но не относящееся к отдельным жилым помещениям. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи по существу совпадает с нормой ст. 673 ГК РФ и ограничивает предмет договора социального найма четырьмя видами жилых помещений (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Разница между ними лишь в том, что в ГК РФ вместо термина "предмет" употреблен термин "объект", в данном случае они являются синонимами. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47*(90).

2. Ч. 2 комментируемой статьи запрещает заключать договоры социального найма в отношении тех видов помещений, которые законодатель признает неприемлемыми для проживания отдельной семьи, к которым относятся смежные комнаты, т.е. комнаты, не имеющие отдельного входа, а связанные с другими комнатами общим входом, и помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Если ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, выдаваемый на основании решения государственного органа, то согласно ЖК РФ при предоставлении жилого помещения обязательно заключение договора найма жилого помещения.

Договоры социального найма, заключенные ранее 1 марта 2005 года, переоформлению не подлежат.

Договор социального найма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(91).

Заключая договор социального найма, наниматель и члены его семьи меняют место жительства и подлежат регистрации по месту жительства в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(92). Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(93).

В соответствии с Правилами гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:

1) документ, удостоверяющий личность;

2) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;

3) документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия).

Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета.

Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан по месту жительства и производят в их паспортах отметку о регистрации по месту жительства. Гражданам, регистрация которых производится по иным документам, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о регистрации по месту жительства.

За регистрацию граждан по месту жительства взимается государственная пошлина в порядке и размерах, предусмотренных налоговым законодательством Российской Федерации.

2. Правительство РФ своим постановлением от 21 мая 2005 года N 315*(94) утвердило Типовой договор социального найма жилого помещения. Данным договором устанавливается, что наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (если таковые имеются) конкретное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное владение и пользование. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности сторон, порядок его изменения, расторжения и прекращения. Вместе с тем следует отметить, что типовой договор не является обязательным для использования его сторонами. Наймодатель имеет право вносить в договор, который он предлагает для заключения гражданам, изменения и дополнения, которые не могут ухудшать положения нанимателя по сравнению с правилами, установленными Жилищным кодексом РФ и законодательством Российской Федерации. Наниматель же не может менять условия договора по своему усмотрению, так как права и обязанности сторон по договору должны быть одинаковы для всех лиц, заключающих его.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Комментируемая статья развивает положения ст. 675 ГК РФ, указывая на неизменность договора социального найма жилого помещения не только при смене собственника этого помещения, но и на то, что не подлежат изменению условия договора также в случае перехода иному лицу права хозяйственного ведения или оперативного управления на указанное жилое помещение. Таким образом, даже в случае передачи жилого помещения из муниципального или государственного жилого фонда в частный жилой фонд новый собственник не вправе изменить условия договора социального найма либо расторгнуть его. В то же время данная статья не соответствует концепции самого Жилищного кодекса, так как он предусматривает возможность заключения договора социального найма только в отношении жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. В отличие от ст. 676 ГК РФ комментируемая статья устанавливает не только обязанности, но и права наймодателя, закрепляя за ним право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следует отметить, что в новом типовом договоре социального найма жилого помещения наряду с указанными закреплены дополнительные права, в том числе требование допуска в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния.

2. Наймодатель обязан передать нанимателю помещение свободным от прав иных лиц на это помещение, т.е. свободное как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма. Рекомендуемый перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170*(95). "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей); ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления.

Наймодатель также обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Перечень работ по содержанию жилых домов также установлен указанным постановлением Госстроя России. Следует отметить, что в указанном перечне нет четкого разделения на жилые помещения и общее имущество многоквартирного дома. Так, к таким работам относится устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, утепление чердачных перекрытий, замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений, поставка доводчиков на входных дверях, мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках, удаление мусора из здания, его вывоз и т.д.

3. Содержащийся в ч. 2 перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. Типовым договором социального найма жилого помещения на него возлагаются обязанности предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям, принимать участие в подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и ряд других.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. В ч. 1 комментируемой статьи сформулировано общее правило в отношении ответственности наймодателя. Ответственность устанавливается только законодательством, но основанием для ее применения может быть как нарушение жилищного законодательства, так и неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору социального найма жилого помещения.

2. Ч. 2 определяет конкретные основания и виды ответственности наймодателя при невыполнении им своих обязанностей по договору социального найма. Она наступает в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта:

- сданного внаем жилого помещения;

- общего имущества в многоквартирном доме;

- устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Данная статья определяет полномочия нанимателя, которым согласно ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Предоставленные в ч. 1 комментируемой статьи права позволяют нанимателю в широкой степени распоряжаться своими правами на предоставленное жилое помещение.

2. Ч. 2 данной статьи определяет, что содержащийся в ч. 1 перечень прав не является исчерпывающим. Он может быть дополнен федеральным законом или договором социального найма жилого помещения (в частности, в Типовом договоре социального найма предусмотрены такие дополнения). В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

3. Наниматель обязан надлежащим образом использовать предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Его обязанности определены не только в ч. 3 комментируемой статьи, но и в статьях 678, 681, 682 ГК РФ и других нормативных правовых актах.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Данная статья не устанавливает конкретной ответственности нанимателя жилого помещения, но определяет основания для ее применения (те же, что и для наймодателя: неисполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма). Виды ответственности перечислены в ст. 83 ЖК РФ. Они могут быть установлены иными правовыми актами, но не договором социального найма (хотя в нем и могут быть продублированы установленные законодательством виды ответственности).

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментируемая статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Членов семьи можно условно разделить на три группы:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, - это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т.е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т.е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т.п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в главе 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.

2. Установление равных полномочий нанимателя и членов его семьи показывает на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т.е. достигших восемнадцатилетнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т.е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, таки от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и частично. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

3. Ч. 3 комментируемой статьи является формальной гарантией для членов семьи нанимателя реализации ими своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя вселять граждан в качестве членов семьи в жилое помещение, в котором он проживает по договору социального найма. В ч. 1 определены условия такого вселения. При этом несовершеннолетних детей нанимателя можно вселить без согласия других членов семьи нанимателя и без согласия наймодателя; вселение супруга, родителей и совершеннолетних детей нанимателя возможно только с письменного согласия проживающих вместе с нанимателем членов его семьи; вселение иных лиц допускается только с письменного согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.

Во всех случаях, кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя, наймодатель вправе запретить вселение граждан в жилое помещение, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это исключение является важной гарантией прав несовершеннолетних.

2. Ч. 2 комментируемой статьи гарантирует вселенному члену семьи равные права с нанимателем и другими членами семьи. Неисполнение содержащегося в нем права не является основанием для его выселения из жилого помещения.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментируемая статья устанавливает равенство прав и обязанностей всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре социального найма жилого помещения, проживающих вместе с нанимателем. При этом временное отсутствие не влечет изменение их полномочий, обусловленных договором социального найма, что весьма важно, например, в случае ремонта жилого дома, которому предшествовало временное выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, полученного на основании договора социального найма.

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР в ст. 60 устанавливал, что временным отсутствием считалось непроживание на жилой площади в течение шести месяцев. Однако наниматель и члены его семьи при наличии уважительных причин сохраняли право на жилье на более длительный срок. Отсутствие такой нормы в новом ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что временное отсутствие может длиться неограниченный период.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Только наниматель жилого помещения вправе совершить обмен жилого помещения, в котором он проживает, на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Это право не распространяется на случаи, когда жилая площадь предоставлялась на основе коммерческого найма и других условиях.

Обмен требует письменного согласия наймодателя и письменного согласия всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе и отсутствующих). Порядок такого согласования не установлен, но, по всей видимости, он должен быть определен собственником жилого фонда, то есть соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления. Так, в Москве действует Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденное распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 9 апреля 1996 года N 74. На уровне Российской Федерации единый порядок совершения обмена установлен Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года N 12*(96).

2. Членам семьи нанимателя дано право требовать от нанимателя обмена жилья на другое жилье социального назначения. Реализация этого права при необходимости может обеспечиваться судом путем подачи соответствующего иска.

3. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных усложнена процедура обмена с их участием. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке.

4. Ч. 5 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя и членов его семьи осуществлять обмен независимо от места нахождения предоставленной им жилой площади в пределах всей страны без ограничения количества обменов. Однако обмен может производиться только из жилищного фонда, предназначенного для предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилых помещений между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. К ним следует отнести и споры о пользовании жилым помещением между нанимателем и членами его семьи. В этом случае обмен можно будет производить только после его завершения. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления (т.е. наймодателями) устанавливаться не могут.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилых помещений осуществляется на основании заключенного между нанимателями договора в простой письменной форме. Договор обмена не требует уплаты каких-либо дополнительных сумм, например компенсаций за отдаленность жилого помещения от метро и т.д. В противном случае такой обмен может быть признан судом недействительным.

2. Договор не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал договора предоставляется наймодателю (если у нанимателей, заключивших договор, разные наймодатели - то каждому наймодателю), который должен в течение десяти рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений. Основания отказа четко установлены в ст. 73 ЖК РФ.

3. На основании договора обмена и письменного согласия каждого наймодателя договоры социального найма подлежат расторжению по прежнему месту жительства и одновременному заключению на новом месте жительства в течение десяти рабочих дней. Следует отметить, что такой порядок может вызвать определенные сложности при наличии у нанимателей, заключивших договор, разных наймодателей. По всей видимости, каждый из наймодателей должен заключать новый договор и расторгать старый вне зависимости от того, совершены ли аналогичные действия другим наймодателем или нет.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Договор обмена может быть оспорен и признан судом недействительным (оспоримым) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Соответствующий иск могут подать в суд наймодатель и другие заинтересованные лица.

Основаниями для такого судебного решения, согласно статьям 166-181 ГК РФ, являются, в частности, сделки:

1) не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов;

2) совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

3) мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;

4) притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки;

5) совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

6) совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими(указанные сделки могут быть признаны судом недействительными по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате их совершения);

7) совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

8) совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

2. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, при признании судом обмена недействительным ни у нанимателя, ни у членов его семьи никаких новых прав не возникает. И если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся, стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства.

3. Убытки от виновных действий пострадавшая сторона подсчитывает в рублях. При этом ей должны компенсироваться расходы по переезду, ремонту обмененного жилья и т.д.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель вправе сдавать помещение в поднаем. Эти вопросы регулируются положениями ГК РФ (ст. 685 п. 1-3) и ЖК РФ. Для заключения договора поднайма наниматель обязан получить письменное согласие наймодателя и всех проживающих с нанимателем членов семьи.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех проживающих лиц (собственников, нанимателей и членов их семей, проживающих в других жилых помещениях этой квартиры).

3. Содержащееся в ч. 3 комментируемой статьи правило предполагает, что при нарушении поднанимателем условий пользования жильем ответственность перед наймодателем несет наниматель, который в свою очередь имеет право на регрессные требования к поднанимателю.

4. Исходя из смысла закона наймодатель отказывает нанимателю в заключении договора поднайма только в трех случаях:

1) если после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего станет меньше учетной нормы;

2) если в жилом помещении проживает гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне;

3) если в результате заключения этого договора в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий хроническим заболеванием, указанным в перечне, предусмотренном ЖК РФ.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма заключается в письменной форме. Также как и договор социального найма, договор поднайма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже отмечалось, ЖК РФ установил обязанность нанимателя получить согласие наймодателя на заключение договора поднайма. Как представляется, порядок получения такого согласия должен устанавливать сам наймодатель - т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления, которые являются собственниками жилищного фонда. Например, в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68.

2. Гражданин, заключивший договор поднайма, и члены его семьи обязаны зарегистрироваться в органах регистрационного учета. В зависимости от того, будут ли граждане постоянно или преимущественно проживать в данном жилом помещении или нет (т.е. будет ли это жилое помещение местом жительства для гражданина или только местом пребывания), порядок регистрации аналогичен порядку регистрации по месту жительства нанимателя по договору социального найма либо порядку регистрации временных жильцов (в обоих случаях обязательным документом, представляемым для регистрации, является договор поднайма).

3. Договор поднайма относится к числу срочных и возмездных. При этом если в договоре не указан срок его действия, то он считается заключенным на один год. При окончании срока действия договора поднайма у поднанимателя не возникает преимущественного права на его заключение на новый срок.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма является возмездным договором, существенным условием которого является плата за поднаем жилого помещения. В отношении платы в договоре следует определить:

1) порядок выплаты денежных средств по договору;

2) условия платы;

3) сроки внесения;

4) размер платы.

2. ЖК РФ предоставляет нанимателю полную свободу в вопросе установления размера платы по договору поднайма. Согласование размера платы с наймодателем в данном случае не требуется.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма, как срочный договор, прекращается по истечении срока, указанного в самом договоре, а также в случае прекращения действия основного договора - договора социального найма. При этом причина прекращения последнего не имеет значения. Таким образом, договор поднайма обусловлен действием договора социального найма. Без первого второй не существует.

2. Ч. 2 комментируемой статьи предполагает возможность досрочного расторжения договора поднайма. Договор поднайма подлежит расторжению либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.

3. Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя довольно сложна и состоит из трех стадий. Первой обязательной стадией является предупреждение поднанимателя о нарушении договора. Вторая - определение срока устранения нарушений. Третья стадия - обращение в суд с иском о расторжении договора поднайма.

4. Наниматель вправе обратиться в суд и в случае если поднаниматель не желает освобождать жилое помещение после истечения срока договора или его расторжении. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья.

5. Последняя часть комментируемой статьи возлагает обязанность на нанимателя и поднанимателя за три месяца предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма. По ранее действовавшему Жилищному кодексу такая обязанность возлагалась только на нанимателя.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения имеет право вселять в него временных жильцов. Вопросы, связанные с вселением временных жильцов, регулируются ЖК РФ и ГК РФ. Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель вправе вселить временных жильцов при условии предварительного уведомления наймодателя (т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления - в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68) и с общего согласия всех граждан, совместно с ним проживающих. Временные жильцы проживают безвозмездно - в этом указанные отношения отличаются от договора поднайма жилого помещения. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Это также означает, что срок проживания временного жильца в жилом помещении не может считаться в совокупности - для повторного вселения этого жильца (даже если до этого он прожил в жилом помещении меньше шести месяцев) требуется уведомлять наймодателя и получать согласие членов семьи.

В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(97) граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания (т.е. гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно). В частности, согласно Правилам регистрации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(98), временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:

1) документ, удостоверяющий личность;

2) заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

3) документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (в данном случае таким документом является заявление соответствующего нанимателя).

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета. Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

3. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем. Такое право предоставлено и постоянно с ним проживающим.

4. ЖК РФ специально оговорил последствия отказа временных жильцов освободить жилое помещение - они выселяются в судебном порядке без предоставления жилого помещения. В ЖК РФ не установлено, кто обращается в этом случае в суд с иском о выселении. Поэтому, надо полагать, этот вопрос решается в общем порядке, установленном гражданским законодательством. С иском вправе обращаться как сам наниматель, члены его семьи, проживающие в этом жилом помещении, так и соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, являющийся наймодателем. Такой порядок не допускает самоуправных действий со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Содержащаяся в ч. 1 норма рассчитана на граждан, занимающих большую жилую площадь, чем им необходимо. Заменить жилую площадь можно лишь на меньшую площадь, т.е. если имеющаяся квартира превышает учетную норму. При этом площадь жилого помещения, предоставляемого гражданину взамен жилого помещения большей площади, должна соответствовать нормам предоставления жилого помещения, установленным в порядке, предусмотренном ст. 50 ЖК РФ. Кроме того, соответствующая замена допускается в случае согласия всех членов семьи на переезд в меньшую квартиру. За несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных согласие дает опекун (попечитель) или орган опеки и попечительства. Следовательно, отсутствие между ними согласия не позволяет нанимателю произвести замену жилья. Обязанность наймодателя произвести замену не подкрепляется нормой об его ответственности в случае ее неисполнения. Добиваться исполнения наймодателем этого правила следует в судебном порядке.

2. Ч. 2 комментируемой статьи дает возможность федеральному и региональному законодателям расширять перечень оснований для замены жилой площади, что вполне актуально в условиях удорожания жилищно-коммунальных услуг.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Ч. 1 комментируемой статьи предусматривает право граждан, проживающих в жилом помещении на основании самостоятельных договоров найма жилого помещения и объединившихся в одну семью, на заключение единого договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. В этом случае нанимателем становится один из граждан, ранее являющийся нанимателем по самостоятельному договору найма. Другие граждане будут проживать в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя. В случае сокращения семьи по каким-либо причинам оставшиеся жильцы будут сохранять право на все жилище в полном объеме.

2. Стать новым нанимателем может каждый из дееспособных членов семьи. Однако для получения такого статуса необходимо согласие остальных членов семьи и наймодателя. В качестве специального и естественного основания изменения договора социального найма является смерть нанимателя. Вследствие такого юридического события нанимателем становится один из членов семьи умершего. Перезаключение договора не влечет изменения прав для других членов семьи бывшего нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи договор социального найма каждая из его сторон в любое время имеет право по своей инициативе расторгнуть. Однако это право небезгранично. Наниматель может расторгнуть договор только при условии получения письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Кроме того, фактический выезд из квартиры нанимателя и членов его семьи в другое место жительства расценивается законодателем как расторжение договора социального найма. Только выезд должен быть не временным, а постоянным. Таким образом, наниматель и члены его семьи могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и наймодатель не вправе препятствовать в этом.

2. Наймодатель ограничен в праве расторгнуть договор. Это можно сделать только в судебном порядке и только в строго определенных кодексом случаях:

1) при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) при использовании жилого помещения не по назначению;

5) при невозможности проживания нанимателя в жилом помещении - то есть при тех обстоятельствах, которые влекут за собой обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. При расторжении договора по первому основанию выселяемым в обязательном порядке предоставляется другое жилое помещение меньшего размера и с ними заключается новый договор социального найма. В иных случаях наймодателем жилье выселяемым не предоставляется.

Расторжение договора социального найма со стороны наймодателя происходит в основном в результате действий нанимателя, нарушающих условия договора. Поскольку наниматель несет ответственность перед наймодателем не только за свои действия, но и за действия временных жильцов и поднанимателей, то договор социального найма может быть расторгнут и в результате аналогичных действий указанных лиц.

В частности, это касается такого основания расторжения договора, как разрушение или повреждение жилого помещения. Что понимается под разрешением или повреждением жилых помещений, видимо, придется решать суду в зависимости от конкретной ситуации. Но в качестве общего понятия можно взять за основу такие действия нанимателя, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.

То же относится и к систематическому нарушению прав соседей и использованию жилого помещения не по назначению. В данном случае следует принимать во внимание требования к использованию жилого помещения, установленные уже упомянутыми Правилами.

3. Ч. 5 предусматривает прекращение договора социального найма жилого помещения в двух случаях:

1) в связи с утратой (разрушением) помещения;

2) со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Таким образом, данные положения напрямую корреспондируются с нормами ГК РФ, устанавливающего основания прекращения обязательств - ст. 416 (Прекращение обязательства невозможностью исполнения), и ст. 418 ГК РФ (Прекращение обязательства смертью гражданина). То есть договор социального найма прекращается, когда исполнение обязательств по нему теряет всякий смысл из-за утраты предмета договора (жилого помещения) или смерти стороны договора (нанимателя). Иными словами, прекращение договора, в отличие от его расторжения, не зависит от воли сторон.

В случае смерти нанимателя, проживающего вместе с семьей, договор не прекращается. Договор должен быть перезаключен с другим членом семьи.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

В случае расторжения договора в судебном порядке либо в результате иных объективных причин (например, проведения наймодателем капитального ремонта) наниматель может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Причем в любом случае такое выселение производится исключительно в судебном порядке.

В зависимости от причин, которые повлекли за собой выселение нанимателя, ЖК РФ выделяет три способа выселения:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выбор способа решения вопроса о расторжении договора обусловлен причиной, побудившей наймодателя обратиться в суд.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений осуществляется в тех случаях, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств - сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания. Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления. При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т.е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Комментируемая статья является гарантией предоставления нанимателю нового благоустроенного жилья в случае сноса дома, где он занимал жилую площадь по договору социального найма. Она возлагает на наймодателя обязанность заключить новый договор социального найма на новое жилое помещение, предоставленное нанимателю. В целях придания этому процессу большей организованности в субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Как уже отмечалось ранее, в настоящее время порядок признания жилых помещений непригодным для проживания утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47*(99). В соответствии с указанным основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Так, в частности, жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

В соответствии с указанным положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусопровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. Комментируемая ч. 1 данной статьи возлагает обязанность на наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи жилье на время проведения капитального ремонта или реконструкции из маневренного фонда. Таковым является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах, например в случае крупной аварии. В то же время наймодатель может предоставить выселяемым другое благоустроенное жилье и заключить с ними новые договоры социального найма до начала реконструкции или капитального ремонта.

При проведении капитального ремонта в жилом помещении наниматель также подлежит выселению в следующих случаях:

1) Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено.

2) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

3) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (следует отметить, что в ЖК РФ нет определения "существенного превышения нормы предоставления", очевидно, этот вопрос должен решаться нормативными актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления).

4) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя - в этом случае договор социального найма не расторгается и нанимателю на время капитального ремонта предоставляется благоустроенное жилое помещение из маневренного жилищного фонда. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). По смыслу статьи 106 ЖК РФ при этом должен быть заключен договор найма маневренного жилищного фонда.

5) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, то наймодатель также может с согласия нанимателя предоставить ему другое жилое помещение. В этом случае договор социального найма подлежит расторжению. На новое жилое помещение заключается новый договор социального найма.

2. Нормативным актом, определяющим содержание капитального ремонта, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования. Понятие реконструкции раскрывается в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.

3. При отказе нанимателя от переселения в жилье из маневренного фонда наймодатель вправе обратиться в суд, который может обязать нанимателя выполнить такое требование.

4. За нанимателем сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение в случае его уменьшения по сравнению с первоначальной площадью. В то же время принудительно вселить его на такую площадь нельзя. В случае отказа нанимателя вернуться на уменьшенную жилую площадь наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилье.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. В комментируемой статье не предусматривается возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире. Не закреплено в ней и право нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, требовать при выселении по основаниям, содержащимся в статьях 86-88 ЖК РФ, предоставления ему отдельного жилого помещения*(100).

2. К помещению, предоставляемому гражданам в связи с выселением, предъявляются следующие требования:

1) помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям города, села, другого населенного пункта, в котором оно находится;

2) помещение должно быть равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

3) помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Уровень благоустроенности определяется наличием в новом жилье коммунальных услуг. Жилая площадь, на которую переселяют нанимателя и членов его семьи, должна быть равнозначной ранее занимаемой. Однако в ч. 2 комментируемой статьи не установлена обязанность наймодателя обеспечить соответствующее право нанимателя.

3. По ранее действовавшему Жилищному кодексу допускалось выселение граждан из аварийных домов на основании санкции прокурора. Новый ЖК предусматривает только судебное решение данного вопроса.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

При невнесении нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги он может быть выселен в судебном порядке с предоставлением ему другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. То есть жилое помещение предоставляется по нормам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Являются ли причины невнесения платы за жилое помещение уважительными либо нет, должен решать в каждом конкретном случае суд. Следует отметить, что переселение недобросовестного нанимателя в новое жилище не освобождает его от оплаты задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Содержащиеся в данной статье меры являются крайней формой воздействия на нерадивых жильцов со стороны наймодателя.

Выселение без предоставления другого жилого помещения осуществляется:

1) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

2) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении;

3) при использовании жилого помещения не по назначению. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи об устранении указанных нарушений (в какой форме, не указано, но скорее всего письменно) и может (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Являлся ли этот срок разумным, должен установить суд в каждом конкретном случае.

ЖК РФ не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Ст. 91 ЖК РФ оставляет определенный простор правоприменителю. Из жилого помещения в судебном порядке могут быть выселены либо все проживающие там лица, либо только те граждане, которые совершают действия, являющиеся основаниями для такого выселения.

2. Ч. 2 комментируемой статьи допускает возможность выселения из жилой площади граждан, лишенных родительских прав. Данный вопрос может быть решен только судом. Основанием для такого решения является признание судом невозможности проживания граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.