Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Главным условием предоставления гражданину жилой площади в кооперативе является его членство в соответствующем кооперативе. Этот юридический факт является основанием для принятия решения общим собранием членов кооператива (конференции). Размер предоставляемой площади зависит от размера внесенного паевого взноса. При этом он не ограничен какими-либо "верхними" или "нижними" нормативами. Кроме того, возможно получение членом кооператива нескольких квартир. Естественно, если он внес соответствующий паевой взнос.

Решения общего собрания должны быть приняты по каждому жилому помещению.

2. Решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного, жилищно-строительного кооператива. Поэтому очень важно, чтобы оно было юридически правильно оформлено. В противном случае законность проживания в квартире человека, который добросовестно уплачивал взносы, может быть поставлена под сомнение.

3. Членство в жилищном кооперативе является основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением. Это право относится к числу имущественных прав. Таковыми являются также право на пай, право на долю в общем имуществе кооператива и некоторые другие права. У членов кооперативов имеются и неимущественные права - право участвовать в общем собрании, право голосовать на собраниях и т.п. Правомочия владения и пользования включают в себя возможности проживания, ремонта, а также иные способы обладания, воздействия и эксплуатации квартиры, жилого помещения. Под распоряжением квартирой понимается возможность определения ее юридической судьбы. Например, продажи или сдачи в наем. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, владеет, пользуется и распоряжается квартирой не в полной мере. Так, сдать ее внаем, поселить в ней временных жильцов он может только с согласия правления кооператива.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Пай - это денежная доля члена кооператива в общем паевом фонде кооператива. Порядок и условия их внесения определяются уставом кооператива. В уставе могут быть предусмотрены санкции, применяемые к членам кооператива, несвоевременно оплачивающим свои паи.

Паевые взносы, внесенные членами жилищного, жилищно-строительного кооператива, являются основными источниками пополнения имущества данного юридического лица и входят в его состав. В полном объеме права на занимаемую жилую площадь член кооператива приобретает после полной выплаты паевого взноса. Только после этого он становится полноценным собственником выделенной квартиры. С этого момента у него прекращается обязанность перед кооперативом по выплате паевого взноса.

2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. При этом важно учитывать, что каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Правом одного голоса также обладают и несколько лиц в случае принадлежности им одного пая, т.е. долеобладатели части пая выступают единым субъектом во взаимоотношениях с кооперативом независимо от того, кто является членом кооператива. Супруги обладают правом на пай в равных долях, если его выплата производилась в период совместного проживания.

3. Получению кооперативной жилой площади способствует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(109), которым определен порядок привлечения и использования финансовых средств граждан на приобретение жилья.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментируемая статья закрепляет право пайщиков жилищных, жилищно-строительных кооперативов и проживающих совместно с ними членов их семей разрешить проживание в квартире, находящейся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80 ЖК РФ. Их вселение следует рассматривать как договор безвозмездного пользования жильем. На его основании временные жильцы приобретают право проживания в квартире члена кооператива.

Для этого необходимо взаимное согласие всех членов семьи члена кооператива и предварительное уведомление правления жилищного кооператива. При этом их согласие оформляется письменно. Вероятно, что правление жилищного кооператива в ряде случаев может запретить воспользоваться этим правом. В соответствии со ст. 80 ЖК РФ запрет может быть возложен в случае, если норма общей площади на каждого проживающего станет менее учетной. Однако трудно представить, что человек откажет приехавшим к нему родственникам в жилье по данному основанию. В то же время отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Важно учитывать, что временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением и не несут ответственность перед кооперативом. Ответственность за их действия, которые могут нанести вред жилому дому или квартире, несет член жилищного, жилищно-строительного кооператива. Временные жильцы обязаны съехать с квартиры не позднее семи дней после предъявления требования об этом члена кооператива или члена его семьи. Исключение - конкретная дата освобождения жилой площади в договоре между временным жильцом и членом кооператива. Если временный жилец не освобождает квартиру, то он может быть выселен в судебном порядке.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Ч. 1 комментируемой статьи предусматривает условия раздела жилых помещений в домах жилищного, жилищно-строительного кооператива между лицами, имеющими право на пай. Это допускается в случае, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Данное правило препятствует созданию коммунальных квартир. В советском жилищном законодательстве такой раздел допускался только между членом кооператива и его супругом, если они расторгли брак. Представляется, что возможно разделить и не полностью оплаченный пай.

В случае раздела жилого помещения каждое из лиц станет самостоятельным членом кооператива с правом голоса и всеми другими вытекающими последствиями.

2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. При этом суд вправе обязать члена кооператива и бывших членов его семьи переоборудовать неизолированные комнаты в изолированные. В случае если раздел квартиры невозможен, с члена кооператива могут взыскать в пользу его бывшего члена семьи денежную компенсацию в размере причитающейся доли паевого взноса. Однако эту сумму бывший член семьи вправе получить в случае согласия выехать на другое место жительства.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено право члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, сдавать внаем за плату часть занимаемой им квартиры, а в случае временного выбытия - все жилое помещение. Это возможно, во-первых, в случае согласия проживающих совместно с ним членов семьи, во-вторых, в случае согласия правления жилищного, жилищно-строительного кооператива. И в первом и во втором случаях согласие должно быть оформлено письменно. Необходимость получения согласия правления для осуществления данной сделки обусловлена отсутствием у члена кооператива, не полностью выплатившего паевый взнос, статуса собственника жилого помещения и соответственно правомочий владения, пользования, распоряжения им по своему усмотрению.

Реализация правомочия распоряжения квартирой путем ее сдачи внаем может послужить источником для своевременного исполнения обязанности по выплате паевого взноса.

2. Жилищный, жилищно-строительный кооператив в порядке, установленном уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении вышедших или исключенных членов, до приема в кооператив новых членов.

Данное правомочие обусловлено тем, что жилищный и жилищно-строительный кооперативы до момента уплаты их членами всех паевых взносов являются собственниками квартир. Однако права кооперативов по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями ограничены, так как в них на законных основаниях проживают пайщики. Ограничения по использованию данных правомочий также обусловлены целью, ради которой создавался кооператив, - удовлетворение потребностей граждан в жилье. Но в случае превышения количества квартир над количеством пайщиков у жилищных, жилищно-строительных кооперативов отсутствуют препятствия для распоряжения пустующими жилыми помещениями путем их сдачи внаем за плату. Вероятно, что стоимость таких квартир в последующем будет снижена. Представляется, что договор найма в этом случае будет заключаться с председателем правления кооператива и не потребует какого-либо утверждения общего собрания или правления. В уставе кооператива должен быть предусмотрен порядок расходования полученных средств.

3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного, жилищно-строительного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76-79 ЖК РФ. Важно учитывать, что передача жилого помещения в кооперативном доме внаем не допускается, если в этой квартире проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных в перечне Правительства РФ. К таким заболеваниям, в частности, относится туберкулез.

При заключении договора найма также необходимо руководствоваться ГК РФ. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 122) не позволял устанавливать оплату сдаваемой квартиры выше стоимости эксплутационных расходов. Новый ЖК не предусматривает таких ограничений. В договоре должны быть перечислены все граждане, которые вселяются в нанимаемое жилое помещение. Если в нем не указан срок их проживания, то сторона, которая будет инициировать его прекращение, обязана предупредить нанимателя за три месяца о необходимости освободить жилье. Если последний откажется это сделать, его можно выселить в судебном порядке.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива автоматически приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Это правило корреспондируется с п. 4 ст. 218 ГК РФ. Данный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество является исключением, так как по общему правилу такой титул возникает только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует учитывать, что для совершения в последующем сделок с квартирой член кооператива, ставший ее собственником, все-таки должен зарегистрировать свое право в данном реестре. Право собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению. При этом оно должно быть свободным от каких-либо обязательств.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном, жилищно-строительном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним пайщиком распространяется действие гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме". Это положение обозначает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и другое имущество.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Любой член кооператива не связан с кооперативом пожизненной обязанностью быть его членом. И кооператив имеет право инициировать исключение нерадивого члена кооператива. Но делать это они могут в строго определенных случаях, перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи. Данный перечень является исчерпывающим. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР (ст. 123) конкретные основания исключения члена кооператива содержались в уставе кооператива. Теперь же они перечисляются в ЖК РФ. Поэтому если в уставе кооператива будут содержаться другие основания, то они не могут применяться на практике. В соответствии с ним членство прекращается в следующих случаях.

1) Добровольный выход из состава членов кооператива осуществляется на основании заявления, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом. При этом член кооператива имеет право требовать выплаты ему паевого взноса.

2) Исключение из состава кооператива. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива может быть исключен на основании решения общего собрания (конференции) в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом. При этом в уставе должно быть оговорено, что считается грубым нарушением. Например, систематическая неуплата паевых взносов, порча общего имущества, нарушение прав других членов кооператива и т.п.

Члену жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Понятие "уважительная причина" является оценочным и в случае спора устанавливается судом. Факт исключения из кооператива не является основанием для лишения исключенного права собственности на жилую площадь в кооперативе, если он полностью выплатил паевой взнос. Не прекращаются его права и на долю в общем имуществе кооператива. Это положение может усложнить его дальнейшие взаимоотношения с кооперативом.

3) Ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива, не влечет переход его прав на собственность в кооперативе в порядке правопреемства, но она может перейти его кредиторам.

4) Ликвидация жилищного кооператива, равно как любого другого юридического лица, считается завершенной после внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц (ст. 63 ГК РФ).

5) В случае смерти гражданина, являющегося членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, принадлежащий гражданину пай признается имуществом и может входить в состав наследственной массы.

В случае смерти члена жилищного, жилищно-строительного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом некоторые из них, например супруг, имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Комментируемая статья предусматривает очередность использования преимущественного права вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива в случае наследования пая несколькими лицами. Это право не увязывается с нуждаемостью наследников в улучшении жилищных условий. Однако инициировать вопрос о вступлении в члены кооператива должны сами наследники. Их права на наследуемую квартиру определяются по принципу наследования по закону - устанавливается четыре очереди наследников. В случае смерти члена жилищного, жилищно-строительного кооператива преимущественное право на вступление в его члены имеет его супруг при условии, что он (она) имеет право на часть пая. В случае если у супруга такое право отсутствует, то преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива имеет наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Данное право у этого наследника может также возникнуть и в случае отказа супруга от вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива.

В случае если у умершего члена кооператива отсутствуют наследники, предусмотренные в ч. 1, 2 настоящей статьи, или они отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного и жилищно-строительного кооператива, то преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива имеет его наследник, не проживавший совместно с наследодателем.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1-3 комментируемой статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Органы управления жилищного, жилищно-строительного кооператива при принятии в состав своих членов лиц, использующих преимущественное право вступления, должны требовать у них доказательства правомерности его использования. Кроме того, целесообразно установить срок, в течение которого лица, указанные в настоящей статье, могут воспользоваться преимущественным правом. Данные вопросы должны быть отражены в уставе. Споры об отказе в приеме в члены кооператива должны рассматриваться в судах общей юрисдикции.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из него, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива.

Срок такой выплаты не может превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. Данное правило является важной правовой гарантией для исключенных граждан или юридических лиц.

Уставом может быть предусмотрен более короткий срок выплаты пая. При этом возможно выплачивать не номинальную, а рыночную стоимость пая. Ведь очевидно, что при вступлении в жилищно-строительный кооператив на этапе закладки котлована строящегося дома размер пая будет меньше, чем при вступлении в кооператив в момент, когда дом будет построен.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевый взнос и исключенный из состава пайщиков в связи с грубым неисполнением без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данную квартиру в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении. Установление двухмесячного срока для выселения обусловлено наличием обязанности у кооператива в такой же срок возвратить исключенному члену уплаченные средства. На лиц, полностью выплативших паевой взнос и ставших в этой связи собственниками жилого помещения в кооперативе, эти правила не распространяются.

2. В случае отказа освободить жилое помещение бывший член кооператива и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Инициативу в решении этого вопроса должны проявить должностные лица кооператива. Самоуправные действия с их стороны недопустимы.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Комментируемая статья может быть применена в случае принятия компетентным государственным органом или органом местного самоуправления решения о сносе дома и изъятии в этой связи у членов кооператива жилого помещения. При этом такое решение регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Таковыми в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее региональные подразделения. К выселяемым пайщикам и проживающим совместно с ними членам их семей, выплатившим пай, применяются правила ст. 32 ЖК РФ "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд", а для не выплативших - ст. 86 ЖК РФ "Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома". В первом случае на изъятие жилого помещения должно быть получено согласие собственника на выкуп сносимого жилья по согласованной цене. Если собственник и соответствующий орган не договорились по этому вопросу, то государственный или муниципальный орган может предъявить в суд иск о принудительном выкупе сносимого жилого помещения. В этом случае выкупная цена будет устанавливаться судом. На период расчетов с членами жилищных кооперативов, у которых нет другого жилья, им предоставляются жилые помещения из маневренного фонда.

Во втором случае члену кооператива и его семье предоставляется другое благоустроенное жилье по договору социального найма. Этим жильем их обеспечивает орган, принявший решение о сносе кооперативного дома.