Глава 16. Общая собственность

 Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

 1. Общая собственность возникает в случае, если право собственности на одно и то же имущество оказывается принадлежащим двум или более лицам (например, при наследовании несколькими наследниками). В этом случае помимо внешнего правоотношения собственности, в котором управомоченным лицам - сособственникам - соответствует неограниченный круг обязанных лиц, возникает внутреннее обязательственное правоотношение между самими сособственниками.

 2. Общая собственность может быть долевой и совместной. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве на общее имущество. При долевой собственности эти доли являются определенными, при совместной - не определенными, но определимыми.

 3. Общая собственность возникает в отношении вещей неделимых либо не подлежащих разделу в натуре в силу закона. Возникновение общей собственности на делимое имущество возможно в силу закона или договора.

 4. Обычно общая собственность является долевой. Образование совместной собственности должно быть прямо предусмотрено законом. Сегодня совместной может

 быть собственность супругов, собственность лиц, приватизировавших жилое помещение в совместную собственность, а также собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

 5. Совместная собственность всегда может быть превращена в долевую по соглашению сособственников или по решению суда. Преобразование долевой собственности в совместную допускается лишь в случаях, предусмотренных законом.

 Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

 1. В п.1 ст.245 ГК установлена презумпция равенства долей долевых сособственников.

 2. Под неотделимым улучшением следует понимать такое улучшение, которое не отделимо от общего имущества без причинения ущерба последнему.

 3. Условием увеличения доли сособственника, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества является совершение таких улучшений в интересах всех сособственников. Следует полагать, что если произведенное улучшение влечет увеличение действительной стоимости общего имущества, оно всегда должно рассматриваться как совершенное в общих интересах и влечь увеличение доли сособственника.

 Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

 1. Порядок распоряжения долевой собственностью является исключительной прерогативой сособственников и не допускает вмешательства суда.

 2. О преимущественном праве покупки см. ст.250 ГК и  комментарий к ней.

 Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

 В отличие от порядка распоряжения долевой собственностью (ст.246 ГК), порядок владения и пользования ею может быть установлен судом при недостижении со-собственниками соглашения об этом.

 Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

 Статья 248 ГК устанавливает в качестве общего правила соразмерность распределения плодов, продукции и доходов долям сособственников.

 Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

 Статья 249 ГК устанавливает в качестве общего правила соразмерность участия в расходах по содержанию общего имущества долям сособственников.

 Статья 250. Преимущественное право покупки

 1. Преимущественное право покупки доли возникает только при ее возмездном отчуждении.

 2. Согласно п.2 ст.250 ГК продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 Указанные сроки являются пресекательными и не подлежат восстановлению или приостановлению.

 3. В соответствии с п.3 ст.250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является сроком исковой давности - нарушенное преимущественное право покупки защищается путем предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя; для защиты этого права установлен трехмесячный, то есть сокращенный, срок исковой давности.

 Именно так всегда квалифицировался этот срок как в правовой доктрине, так и в судебной практике. Однако Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п.20 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10) без какого-либо обоснования указал, что установленный в п.3 ст.250 ГК трехмесячный срок является пресекательным, поэтому иски, предъявленные с пропуском этого срока, не подлежат удовлетворению.

 Следует заметить, что это Постановление Пленума Высшего арбитражного суда вступило в прямое противоречие с действующим и сегодня Постановлением Пленума Верховного суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 (в редакции от 21 декабря 1993 г.) "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом". В п.2 Постановления N 32 указывается, что трехмесячный срок, в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется со времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права, а применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными для исковой давности.

 Здесь практические последствия неправильного подхода Высшего арбитражного суда РФ вполне очевидны. Например, общеизвестно, что существует много недобросовестных способов осуществить продажу доли без извещения других участников долевой собственности. Но если течение трех месяцев, рассматриваемых в качестве срока исковой давности, начнется по правилам п.1 ст.200 ГК, то есть со дня, когда

 участник, чье право было нарушено, узнал или должен был узнать об этом (а такой день может наступить спустя длительное время после момента продажи), то те же три месяца как пресекательньш срок начнут течь непосредственно с момента продажи доли постороннему лицу. Представляется, Высшему арбитражному суду РФ необходимо скорректировать свою позицию по этому вопросу.

 Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

 1. Поскольку продажа доли в праве представляет собой продажу права, а не вещи, доля переходит к приобретателю, по общему правилу, с момента заключения договора.

 2. Если договор об отчуждении доли подлежит государственной регистрации, то право на долю переходит к приобретателю с момента такой регистрации.

 Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

 1. Раздел общего имущества влечет прекращение долевой собственности. Выдел доли в натуре не прекращает общей собственности, если число сособственников более двух.

 2. Момент утраты выделяющимся участником права на долю имущества определяется моментом выплаты компенсации, указанной в п.4 ст.252 ГК.

 3. Возможность применения ч.2 п.4 ст.252 ГК представляется весьма сомнительной, в том числе с точки зрения процессуального законодательства, не предоставляющего суду право по своему усмотрению изменять предмет иска и присуждать истцу то, чего он не требовал.

 Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

 1. Согласие остальных участников совместной собственности на распоряжение общей собственностью одним из сособственников презюмируется. Исключение из этого правила сделано в ст.35 СК для сделок с общим недвижимым имуществом, совершаемых одним из супругов. Такая сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, относится к категории оспоримых.

 2. Правила ст.253 ГК применяются, если иное не установлено в самом ГК и других законах.

 Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

 Необходимым условием раздела совместной собственности и выдела из нее доли является превращение совместной собственности в долевую. При этом применяется презумпция равенства долей сособственников.

 Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

 Условием обращения взыскания на долю должника в общем имуществе является недостаточность другого имущества должника для удовлетворения требований кредитора.

 Статья 256. Общая собственность супругов

 1. В п.2 ст.45 СК установлено, что по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам каждого из них, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов использовано на нужды семьи, взыскание обращается на общее имущество супругов. При его недостаточности супруги отвечают по указанным обязательствам солидарно имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.

 2. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок раздела установлены в ст.38, 39 СК.

 Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

 По общему правилу п.1 ст.257 ГК имущество крестьянского хозяйства является совместной собственностью его членов.

 Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

 1. Раздел имущества крестьянского двора допускается лишь при его прекращении. О правилах раздела см. ст.252, 254 ГК и  комментарий к ним. При разделе земельного участка применяются также и нормы земельного законодательства.

 2. В отступление от общих правил ст.252 ГК о возможности выдела доли из общего имущества в натуре, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат.

 3. Пункт 3 ст.258 ГК устанавливает презумпцию равенства долей членов крестьянского хозяйства.

 Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

 О правовом положении хозяйственных товариществ и производственных кооперативов см. соответственно ст.69-86 ГК и ст.107-112 ГК. Об правовом статусе имущества этих юридических лиц см. также ст.213 ГК и  комментарий к ней.