6.4. Завещание и наследование приватизированных квартир

Вступление в права собственности на жилые помещения дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, увеличивать объем недвижимости, свободно вла­деть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменения­ми, внесенными законами РФ от 23 декабря 1992 г., 11 авгу-

127

ста 1994 г., 28 марта 1998г., 15 мая 2001 г., 20 мая 2002 г.) устанавливает, что граждане РФ, занимающие жилые по­мещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих со­вершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолет­них в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность либо в собственность одного из совмес­тно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Также этой статьей предусмотрено, что жилые помеще­ния, в которых проживают исключительно несовершенно­летние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предва­рительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в ко­торых проживают исключительно несовершеннолетние в воз­расте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечите­лей и органов опеки и попечительства.

Далее Закон устанавливает, что в случае смерти родите­лей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключитель­но несовершеннолетние, органы опеки и попечительства дол­жны в течение трех месяцев оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возрас­та 14 лет, оформляются по заявлениям их законных пред­ставителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе та­ких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, до­стигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и по­печительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовер­шеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.

128

I

Иногда встречаются случаи, когда гражданин подал все необходимые документы для приватизации жилья, но умер, не успев оформить договор передачи. По данному вопросу важное разъяснение сделал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопро­сах применения судами Закона Российской Федерации "О при­ватизации жилищного фонда в Российской Федерации"1. Так, если гражданин, подавший заявление о приватизации и не­обходимые для этого документы, умер до оформления дого­вора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жи­лого помещения или его части в наследственную массу необ­ходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворе­нии требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помеще­ния, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все пра­вила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Также вполне справедливо возникает вопрос: можно ли составить завещание на квартиру ранее, чем ее приватизи­ровать? Согласно ст. 1120 ГК РФ, завещатель вправе совер­шить завещание, содержащее распоряжение о любом иму­ществе, в том числе и о том, которое он может приобрести в будущем. Следовательно, можно составить завещание на квартиру до ее приватизации.

Приобретение жилья в собственность, увеличение объе­мов индивидуального строительства, передача квартир жи­лищно-строительных кооперативов в собственность граждан придает большое значение наследованию жилых помещений.

При оформлении наследственных прав на жилые поме­щения важно правильно понимать отличие в видах соб­ственности на эти помещения. Особенности заключаются в

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.

129

том, что если жилое помещение приватизировано в индиви­дуальную собственность, то собственником является граж­данин, на которого оформлен договор передачи. В случае смерти такого собственника квартира переходит к его на­следникам (по завещанию или по закону) на общих основа­ниях, независимо от того, проживали они в этой квартире или нет.

Вместе с тем общая собственность имеет два подвида: об­щая долевая и общая совместная. Отличия между указанны­ми видами собственности состоят в том, что при общей доле­вой собственности доля сособственника в общей собственнос­ти определена законом или устанавливается договором. При общей совместной собственности доли заранее не определе­ны, но могут быть определены в любое время, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. Раз­мер долей определяется, как правило, в случае прекраще­ния отношений общей собственности или выдела участника. Например, при наследовании после одного из сособственни-ков квартиры, приватизированной в общую совместную соб­ственность, необходимо определение доли умершего в об­щем имуществе.

Если спора между сособственниками и наследниками умер­шего не возникает, то заключается соглашение об опреде­лении долей всех сособственников в праве общей собственно­сти на квартиру, которое в последствии удостоверяется но­тариусом. Указанное соглашение регистрируется в Комитете муниципального жилья (КМЖ), после чего нотариус выдает наследникам свидетельство о праве на наследство в уста­новленный законом срок.

За несовершеннолетних и недееспособных сособственни­ков или наследников действуют их законные представители (опекуны). Поэтому если в число сособственников квартиры входит несовершеннолетний, то для удостоверения соглаше­ния об определении долей требуется разрешение органов опеки на основании п. 2 ст. 37 ГК РФ. В случае, когда несовершенно­летний является наследником, а не сособственником, разре­шение органов опеки не требуется.

130

В юридической литературе довольно часто рассматривают­ся возможные варианты наследования квартир, перешедших в собственность граждан в процессе приватизации.

Вариант 1

Если квартира находилась в собственности трех и более сособственников, один их которых умер и у него имеются на­следники, то пережившие сособственники вправе с наслед­никами умершего (после подачи ими заявления в нотариаль­ную контору о принятии наследства) составить соглашение об определении долей квартиры переживших и умершего сособ­ственников. При этом доли умершего сособственника и доли переживших сособственников признаются равными на основа­нии ст. 253 и 254 ГК РФ.

Для удостоверения соглашения нотариусу должны быть представлены правоустанавливающие документы на кварти­ру, зарегистрированные в установленном порядке. После ре­гистрации соглашения в КМЖ наследники вправе получить свидетельство о праве на наследство на долю умершего в указанной квартире, определенную соглашением. В этом слу­чае в свидетельстве о праве на наследство в составе на­следственного имущества нотариус указывает, что доля квар­тиры, определенная соглашением, принадлежит наследода­телю на основании первичного правоустанавливающего документа и соглашения об определении долей, а другая доля квартиры сохраняется по праву собственности за пережив­шим сособственником.

Вариант 2

Если в квартире проживает и пользуется жилым помеще­нием член семьи сособственника (ст. 292 ГК РФ), то об этом указывается в соглашении об определении долей и в свиде­тельстве о праве на наследство.

Если переживший сособственник является единственным наследником, то он должен подать в нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наслед­ства, в котором дает свое согласие о выделении 1/2 доли квартиры умершего сособственника, принадлежащей ему (пе-

131

режившему сособственнику) и умершему сособственнику на праве общей совместной собственности, и разъяснить ему ст. 253 и 254 ГК РФ.

Если переживший сособственник является супругом умер­шего сособственника и его единственным наследником, до­полнительно разъясняются ст. 256 ГК РФ и ст. 34—38 СК РФ. В этом случае в свидетельстве о праве на наследство нота­риус указывает, что в составе наследственного имущества 1/2 доли квартиры принадлежит умершему на основании пра­воустанавливающего документа и с согласия наследников в порядке ст. 253 и 254 ГК РФ. Там же (в свидетельстве) нота­риус делает обязательную отметку, что оставшаяся 1/2 доля квартиры сохраняется по праву собственности за пережив­шим сособственником.

Вариант 3

В случае, когда переживший сособственник является суп­ругом умершего, при наличии других наследников 1/2 доля квартиры умершего супруга может быть оформлена в поряд­ке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате, а также путем заключения соглашения.

Вариант 4

Если у умершего сособственника нет наследников ни по закону, ни по завещанию, то удостоверение соглашения об определении долей возможно только с участием компетент­ных органов, являющихся представителями государства (на­логовые инспекции), которые нотариус обязан оповестить. Свидетельство о праве на наследство имущества умершего выдается государству и регистрируется в КМЖ. На государ­ство не распространяются правила о праве наследников от­казаться от наследства.

Вариант 5

Если квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они умерли, то соглашение об определении долей заключается между их наследниками.

Вариант 6

Если квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они являлись наследниками по отношению друг к

132

другу, заводится наследственное дело после последнего наследодателя и по заявлению наследника определяются доли всех умерших сособственников. При наличии других наслед­ников заводятся наследственные дела после каждого насле­додателя и заключаются соглашения об определении идеаль­ных долей между наследниками каждого сособственника1.