3. Ограничение оборотоспособности земельных участков

Земельный участок как объект недвижимости может быть предметом гражданских и земельных правоотношений. Словосочетание "оборот земельных участков" свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных участков в систему рыночных отношений. Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать свободу отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ).

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, определен в ЗК РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ими признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключениями, указанными в ст. 95 ЗК РФ);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной дислокации Вооруженные Силы РФ, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориаль-ные образования;

исполнительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложенный в ЗК РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления.

Изъятие земельного участка из оборота означает лишь то обстоятельство, что по поводу таких земельных участков нельзя совершать гражданско-правовые сделки, а распоряжения ими осуществляются в форме административных актов, которые издают государственные органы, уполномоченные федеральным правительством. При издании таких актов эти органы не обладают полным объемом полномочий собственника. Они не вправе предоставлять такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки.

Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. К ним относятся земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков, отнесенных к изъятым из оборота);

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (не отнесенные к изъятым из оборота);

не отнесенные к изъятым из оборота землям закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, указанных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обусловлено необходимостью обеспечения их целевого использования в интересах общества и соответствует также предписаниям ГК РФ (п. 3 ст. 129). В нем сказано, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Например, земли промышленности и иного специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования (п. 6 ст. 87 ЗК РФ).

Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных для нужд железнодорожного транспорта, указаны в ФЗ от 25 августа 1995 г. "О Федеральном железнодорожном транспорте" *1 и Положении о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденном приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. Согласно названному Положению свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кроме складов горюче-смазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

_____

*1. СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3505.

Ограничение оборота земельных участков зависит от направления использования и охраны отдельных категорий земель или специально указанных земельных участков. Так, ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" *1 определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. Он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

_____

*1. СЗ РФ, 1998, N 16, ст. 1801; 2000, N 48, ст. 4632.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). До введения его в действие оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:

при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению;

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;

приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Этот порядок не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

До введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты Федерации, в которых оборот земель регулировался законами указанных субъектов, оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по законам этих субъектов Федерации.