Организация являлась арендатором земельного участка. В связи с его приватизацией стороны заключили соглашение с арендатором о расторжении договора аренды. При передаче этого соглашения и договора купли-продажи земельного участка на государственную регистрацию организации было предложено уплатить государственную пошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды и перехода прав собственности на земельный участок - по 7500 руб. за каждое действие. Соответствует ли такой размер пошлины действующему законодательству?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: Прежде всего, отметим, что контролирующие органы придерживаются позиции, согласно которой за расторжение договора аренды организация, на основании пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, должна уплатить государственную пошлину в размере 7500 руб. (см. Письмо Минфина России от 07.10.2005 N 03-06-03-04/98, п. 2 Письма ФНС России от 03.05.2005 N 04-3-08/470@).

На наш взгляд, такая позиция не является однозначной по следующим причинам.

Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества (за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 19, 20.1, 22 - 24 и 52 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) государственная пошлина уплачивается организациями в размере 7500 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

При этом ограничение (обременение) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других) (ст. 1 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

Записи об ограничениях (обременениях) вещных прав вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП) (п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, п. п. 8, 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила)).

Записи подразделов II и III ЕГРП, права и ограничения по которым прекращены, погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

При этом в случае прекращения права или его ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю при ведении ЕГРП на бумажных носителях на оборотную сторону листов подразделов II и III в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение) (п. 65 Правил).

Кроме того, согласно п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разд. VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

Таким образом, считаем, что при регистрации расторжения договора аренды на основании соглашения осуществляется регистрация не ограничения (обременения) права, а его прекращения, за которую взимание госпошлины пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ не предусмотрено.

Как видим, рассматриваемый вопрос может быть спорным. В связи с этим предлагаем организации принять решение самостоятельно, с учетом изложенной информации.

К сожалению, на сегодняшний день мы не располагаем информацией о сложившейся по данному вопросу арбитражной практике, поэтому не беремся предсказывать решение суда в случае возникновения спора по нему.

Что касается регистрации перехода прав собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи, то в этом случае государственная пошлина организацией уплачивается в размере 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

А. А.Акимов

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

02.05.2006