Право коммунальной собственности в многоквартирных домах

ПРАВО КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ <*> В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., исполнительный директор НИИ Нотариата РАЮН, аспирант Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.

Системный анализ ч. 3, 4 ст. 36; ч. 2 - 4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ позволяет выделить некоторые сущностные свойства общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально отличающие ее от общей собственности в традиционном понимании. Это позволяет утверждать, что в системе вещных прав существует особая разновидность собственности - "коммунальная" собственность <*>. -------------------------------- <*> Некоторые авторы указывают, что выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права, по их мнению, укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей "свои особенности и значительное число ограничений". См.: Петрова И. В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь: Издательство СтГАУ "Агрус", 2004. Вып. 1. С. 275. Следует заметить, что основанием выделения нами данной разновидности общей собственности как раз и является ее качественное отличие от общей модели.

Обоснование выделения такой разновидности общей собственности ("общей неделимой собственности") впервые наиболее аргументированно было приведено П. В. Крашенинниковым <*>. Со своей стороны скажем, что данная разновидность не есть что-то чуждое отечественному правопорядку, праву, но лишь проявление ограничения собственности "положительным предписанием закона... как в интересах общего блага, так и в интересах мирного соседского сожительства" <**>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Книга Крашенинникова П. В. "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации). ------------------------------------------------------------------ <*> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2004. С. 205 - 207. <**> Покровский И. А. История римского права. М.: Статут, 2004. С. 342.

Итак, выделим те черты коммунальной собственности, что характеризуют ее как самостоятельную разновидность права собственности. Во-первых, это очевидная акцессорность доли в праве собственности на общее имущество по отношению к праву на помещения, принадлежащие конкретным лицам. Общее имущество не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивающее по отношению к совокупности главных вещей, оно зависимо от права собственности на помещение, возникая и прекращаясь вместе с ним, являясь некой принадлежностью помещения. В следовании доли общего имущества судьбе права собственности на основное помещение и проявляется "дополнительность" доли. Итак, речь идет о том, что юридическая судьба частей вышеназванного имущественного комплекса императивно не может быть разделена. Ответственностью за подобное неправомочное разделение является ничтожность условий договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 38 ЖК РФ). Здесь будет уместно сравнить данную ситуацию с отношениями "главная вещь - принадлежность", где также предусмотрено условие единой судьбы (правда, как диспозитивное требование). Однако здесь у собственника помещения имеется не две вещи, а единое, но дуалистичное имущество: традиционная корпоральная вещь - помещение, с одной стороны, и доля в праве собственности на общее имущество (с входящим в него земельным участком) - с другой. В результате возникает имущественный комплекс, выступающий в обороте как "сложная неделимая вещь". Однако понятия сложной вещи, равно как и совокупности "главная вещь - принадлежность", сформированные в теории, не позволяют отнести к ним помещение и долю в праве собственности, лишенную самостоятельного имущественного значения. В связи с этим представляется несколько неоправданной следующая констатация Верховного Суда РФ: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением" <*>. Ведь в данном случае принадлежностью являются не конкретные перечисленные вещи (части общего имущества многоквартирного дома), но доля в праве общей собственности на них, устанавливаемая исходя из общей площади помещения собственника. -------------------------------- <*> Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61.

В данном случае речь идет о принципиально новом объекте: имущественном комплексе <*> - сложном неделимом недвижимом композитном объекте, в составе которого существует главная вещь и неотделимая от нее принадлежность. Такой комплекс удобнее всего будет назвать домовладением (а его собственников соответственно будем называть домовладельцами). -------------------------------- <*> Как верно замечено, "понятие имущественного комплекса <...> выражает глубинные философско-правовые тенденции, обозначившиеся в гражданском праве". См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 161.

Сомнение может вызвать лишь относимость доли в праве общей собственности к вещам <*>. Доля в праве есть право безусловно имущественное и, более того, право вещное. Из данного затруднения может вывести категория имущественного комплекса, указывающая (как и в случае с предприятием) на несколько синкретичную правовую природу описываемого явления. Безусловно, возникнет ряд вопросов о допустимости употребления самого термина "имущественный комплекс" по отношению к квартире. Ведь традиционно имущественным комплексом принято считать кондоминиум и пришедший ему на смену многоквартирный дом, а не квартиры, их составляющие. В связи с этим представляется неоправданным исключение из юридического лексикона понятия домовладения, как наиболее полно вмещающего смысл объекта собственника помещения в многоквартирном доме. Домовладение в данном контексте тождественно описанному имущественному комплексу, включая в себя как собственно помещение, где проживает собственник, так и права на обеспечивающую домовую инфраструктуру. -------------------------------- <*> Некоторые авторы указывают, что "особое место в перечне объектов недвижимого имущества занимает предусмотренная законом в качестве таковой доля в праве собственности на недвижимое имущество". Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 25.

Поскольку доля в праве коммунальной собственности самостоятельным оборотоспособным объектом не является, а входит в домовладение и отдельно от помещения отчуждена быть не может, то отсутствует право преимущественной покупки доли другими участниками коммунальной собственности и при ее отчуждении в составе домовладения. Иное бы означало наличие права преимущественной покупки на помещения в многоквартирном доме иными собственниками, что существенно ограничивало бы права собственников. Отсутствие права преимущественной покупки - не самостоятельный критерий общей собственности на помещения в многоквартирных домах, но прямое следствие невозможности отчуждения доли вообще, ведь если правообладатель не вправе отчуждать право, то у некоего круга лиц не может быть права на преимущественное приобретение. Второй особенностью коммунальной собственности определяется специфика ее объекта - общего имущества многоквартирного дома. Общее имущество является единым и неделимым комплексом (объединяющим конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, а также подсобные помещения), направленным на обслуживание помещений, принадлежащих собственникам. Имущество неизменно, и отчуждение объектов, его составляющих, императивно запрещено. Уменьшение размера общего имущества возможно только при его реконструкции либо при переустройстве или перепланировке отдельных помещений, расширяемых за счет присоединения общего имущества. Причем решение о даче согласия на уменьшение размера общего имущества должно быть принято единогласно всеми сособственниками. Учитывая, что в среднем типовом многоквартирном доме (не "высотке") примерно от 280 квартир, можно представить себе процедуру согласования приращения 1 - 2 кв. м из площади общего имущества (например, общего коридора). Во всех остальных случаях возможно лишь распоряжение путем передачи в пользование или ограниченное пользование <*>. При этом требуется согласие в форме решения общего собрания собственников, владеющих более чем двумя третями суммарной площади помещений многоквартирного дома. -------------------------------- <*> Пожалуй, здесь законодатель смешивает титулы и правомочия. Правомочия собственника из классической триады не являются ни основаниями прав, ни самими самостоятельными правами, они лишь иллюстрируют содержание власти собственника. Поэтому невозможно передать от собственника третьим лицам некие абстрактные права владения, пользования, распоряжения, тождественные и не изменяющиеся при передаче. См.: Скловский К. И. Указ. соч. С. 127 - 128.

Поскольку общее имущество неделимо, то невозможны ни его раздел, ни выдел в натуре доли из него или же выплата компенсации за нее. Раздел и выдел являются формами правомочия распоряжения собственника <*>, которое несвойственно праву коммунальной собственности на общее имущество многоквартирного дома. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. А. Фогеля "Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", N 4, 2002. ------------------------------------------------------------------ <*> Фогель В. А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения. Правовые вопросы недвижимости. N 1. 2003. С. 33.

Третьей особенностью коммунальной собственности является особая процедура принятия решений по осуществлению правомочий сособственниками. В отличие от консенсуса, требуемого ст. 247, 246 ГК РФ, ст. 46 ЖК РФ устанавливает для вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, требование квалифицированного большинства голосов сособственников, а для вопросов, связанных с владением и пользованием, достаточно лишь простого большинства голосов. Кроме того, хотя ЖК РФ в отличие от прежнего правового регулирования не столь прочно увязывает эксплуатацию собственниками многоквартирного дома с созданием ТСЖ <*>, тем не менее управление при помощи товарищества (на общем собрании членов) также возможно лишь при нахождении объекта в коммунальной собственности. -------------------------------- <*> Ранее интенция законодателя по "навязыванию" ТСЖ собственникам прочитывалась весьма явно. См.: Певницкий С. Г. К вопросу о проблеме статуса собственности помещений в кондоминиуме // Нотариус. 2004. N 3. С. 38.

Данная специфика коммунальной собственности вполне оправданна необходимостью нормального управления многоквартирным домом, так как при весьма значительном числе сособственников, не принадлежащих к единой страте, требование непременного консенсуса может заблокировать самую возможность принятия какого бы то ни было решения. Как отмечал дореволюционный цивилист фон Зелер, "совместное управление общей недвижимостью принципиально вполне возможно, но на практике оно встречает непреодолимые препятствия, если один из соучастников не желает подчинять свои общие взгляды и желания общим интересам" <*>. -------------------------------- <*> Фон Зеллер В. Ф. Ученiе о правъ общей собственности по римскому праву. Харьковъ: Типографiя Адольфа Даре, 1895. С. 52.

Кроме того, в научной литературе <*> указывается, что данная разновидность общей собственности возникает лишь по основаниям, прямо предусмотренным в законе. -------------------------------- <*> Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. N 6. С. 32.

В связи с выявлением особой разновидности права собственности было бы уместно внести в Гражданский кодекс РФ, в гл. 16 "Общая собственность", статью, посвященную указанной разновидности, раскрыв ее особенности. Желательно, но маловероятно посвящение данному вопросу отдельного параграфа гл. 18 ГК РФ, поскольку отношения по поводу общего имущества скорее принадлежат к предмету именно гражданского права, чем жилищного. Вообще спорадическое появление вещных прав по всему массиву правовых актов без связи с основным кодифицированным актом гражданского права представляется нецелесообразным, поскольку ведет к снижению эффективности правового регулирования <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. А. Суханова "Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации" включена в информационный банк согласно публикации - "Экологическое право", N 1, 2003. ------------------------------------------------------------------ <*> Весьма точно высказался о вещных правах в отраслевых кодексах Е. А. Суханов: "Складывается впечатление, что они выскочили сами собой, помимо воли законодателя..." См.: Суханов. Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Нотариус. 2003. N 4. С. 37 - 38.

Безусловно, что данная ситуация является концептуальным дефектом законотворчества в частной сфере, вследствие чего неминуемо возникает вопрос о разграничении предметов регулирования не только ГК и ЖК РФ, а также и иных отраслевых актов, поскольку противоречия между ними носят не случайный, а системный характер и требуют общего принципа их разрешения. Право коммунальной собственности применимо не только к общему имуществу многоквартирного дома, такая же разновидность общей собственности существует на общее имущество коммунальной квартиры у собственника комнаты в ней <*>. Кроме того, de lege ferenda можно говорить о применении подобной модели к торговым и офисным комплексам, а также иным сложным составным объектам недвижимости, где в одном градостроительном объекте находятся объекты разных собственников и общие для них конструкции, сооружения и инфраструктура. -------------------------------- <*> См.: Певницкий С. Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2005. N 3. С. 34.

Название документа