Договор о будущей аренде - это, естественно, предварительный договор. В период его действия арендатор производит нужные ему работы, а соответствующие расходы, вполне естественно, защищаются предварительным договором.
Казалось бы, налицо хорошо понятная и эффективная юридическая модель. Но на практике в ее освоении возникли совершенно неожиданные осложнения.
Застройщик, выступая заказчиком в строительстве объекта недвижимости, до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права собственности заключил соглашение с торговой фирмой об использовании коммерческой недвижимости. Соглашение представляло собой договор, регулирующий заключение в будущем договора аренды помещений и связанные с этим отношения сторон.
По условиям соглашения с момента государственной регистрации права застройщика на объект недвижимости помещения передавались торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а с момента государственной регистрации договора аренды помещений - на условиях долгосрочной аренды.
При этом одновременно с заключением предварительного договора аренды стороны подписали договор аренды, который являлся приложением к соглашению. В договоре аренды указывалось, что на застройщике лежит обязанность провести строительные работы на объекте недвижимости и минимальные отделочные работы. Торговая фирма обязалась осуществить собственными силами и средствами в помещениях, которые предполагалось передать ей в аренду, оставшиеся отделочные работы - за исключением тех, которые взял на себя застройщик.
Указанные работы были закончены фирмой до момента вступления в силу договора аренды. Положения договора аренды предусматривали, что при прекращении аренды (досрочном расторжении договора аренды) все неотделимые улучшения помещений, возникшие в результате ремонтных работ, остаются у застройщика (арендодателя) без какой-либо компенсации арендатору. При этом учитывалось, что арендодатель не имеет ни правового, ни экономического, ни какого-либо иного интереса в результатах отделочных работ: каждый новый арендатор обычно перестраивает помещения по-своему, все сделанное предыдущим арендатором при этом ликвидируется. Право собственности застройщика на объект недвижимости было зарегистрировано, помещения были переданы торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а после регистрации договора аренды - на условиях долгосрочной аренды.
Вскоре после регистрации договора аренды арендатор - торговая фирма - существенно нарушил условия аренды, в результате чего договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (что допускалось договором аренды). Стороны подписали акт приема-передачи, по которому помещения с рядом неотделимых улучшений были возвращены арендодателю.
Арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений как неосновательного обогащения арендодателя. При этом предварительный договор рассматривался как недействительный, поскольку застройщик на момент заключения соглашения не являлся собственником недвижимого имущества и его нельзя было понудить к заключению основного договора аренды через суд.
Кроме того, истец указывал, что встречным предоставлением за обязательство торговой фирмы произвести подготовительные работы на объекте являлось обязательство застройщика передать помещения в аренду сроком на 10 лет. Поскольку соглашение в части предварительного договора об аренде является недействительным, обязательство арендатора осталось без надлежащего встречного удовлетворения. Значит, имело место неосновательное обогащение арендодателя.
Суд согласился с этими доводами и удовлетворил иск, взыскав с арендодателя неосновательное обогащение в размере полной стоимости расходов арендатора на отделочные работы и проценты на эту сумму.
Решение суда представляется крайне сомнительным. Чтобы убедиться в этом, рассмотрим последовательно ряд вопросов.
Зачем заключается предварительный договор?
Прежде всего, вспомним, что предварительный договор порождает два взаимных обязательства: каждая из сторон обязана заключить договор и каждая из сторон вправе требовать от другой заключения договора. Сами по себе эти обязательства, одинаковые для обеих сторон, можно описать как обязательства совершить определенное действие (в отличие от имущественного обязательства, состоящего в передаче денег или вещей, выполнении работ, оказании услуг и т.п.). Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, каждая из сторон может сделать предложение о заключении договора и тем самым потребовать его заключения. Следовательно, в буквальном смысле обязательство состоит в обязанности принять предложение другой стороны, которая тем самым проявляет себя как кредитор, в смысле ст. 307 ГК РФ и оферент, в смысле ст. 432 ГК РФ, при том, впрочем, что акцепт здесь обязателен, а в случае уклонения от акцепта договор заключается в судебном порядке (ст. 446 ГК РФ).
Мотивом заключения предварительного договора является прежде всего необходимость защитить расходы, которые необходимо произвести в ожидании заключения основного договора (затраты на наладку оборудования, запуск нового производства и т.п.).
Повышенный риск того, что такие расходы могут оказаться напрасными, как раз и связан с тем, что у лица еще нет права на объект. Если бы средства были потрачены на аналогичные цели, но в отношении объекта, который находится у лица на определенном имущественном праве, степень риска была бы значительно меньше.
Можно также говорить о таком мотиве заключения предварительного договора, как получение гарантии заключения основного договора. Однако, учитывая, что понуждение к заключению основного договора далеко не всегда фактически возможно (и тогда кредитор имеет право лишь на возмещение убытков), следует все же признать основным мотивом предварительного договора именно защиту расходов, понесенных в процессе подготовки к подписанию основного соглашения.
Как сказано в наиболее авторитетном современном исследовании договорного права (и эту позицию можно считать общепринятой), предварительный договор - неизбежная и необходимая форма отношений в тех ситуациях, когда участник основного договора еще не "приобрел на составляющую его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное". Именно в ожидании получения и оформления права и заключается предварительный договор. Для этих ситуаций он, прежде всего и предназначен, потому что в других случаях форма предварительного договора малопригодна, сама нужда в этом договоре не очевидна и ее обоснование "связано со значительными трудностями", так как всегда может быть заключен основной договор с указанием срока исполнения.
При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве". Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении. Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя. Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.