Глава 3. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 августа 1993 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ

от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10)

Учитывая, что при применении Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:

Пункт 1

1. В соответствии со ст. 25 ГПК РСФСР и ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).

Комментарий к пункту 1

1. Применяя положения п. 1, необходимо иметь в виду следующее:

а) они разъясняют судам ряд вопросов, возникших в судебной практике, в частности, что:

судам общей юрисдикции подведомственны дела, связанные с осуществлением процедуры приватизации жилья;

суды рассматривают также дела о защите прав граждан в ходе приватизации жилья;

б) они указывают судам, что приватизации подлежит жилье:

государственного (т.е. Российской Федерации и ее субъектов) и муниципального (т.е. городов, поселков и т.п. муниципальных образований) жилищного фонда;

ведомственного (т.е. жилые дома и помещения, переданные в хозяйственное ведение унитарных предприятий, в оперативное управление учреждениям и т.п.) жилищного фонда. Не следует упускать, что право собственности на эти дома сохраняется за государством или муниципальными образованиями (см. об этом также коммент. к п. 4 данного Постановления).

2. Внимание судов также обращено на то, что:

а) гражданин по общему правилу приватизирует жилое помещение (с учетом сказанного выше), которое он занимает;

б) в ряде случаев гражданин вправе приватизировать и иные жилые помещения (например, забронированное либо жилье, в котором он временно не проживает из-за призыва в армию и т.п. уважительных случаев отсутствия по месту жительства).

См. также коммент. к п. 2, 7, 8 анализируемого Постановления.

Пункт 2

2. Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом "д" ст. 3 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска (подпункт "а" ст. 3 названного Закона).

Комментарий к пункту 2

1. В анализируемом пункте внимание судов обращено на то, что:

а) в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и собственником (либо лицом, которому последний передал вещное право на жилье) возникает спор о праве;

б) такие споры рассматриваются судом в исковом порядке, а не в соответствии с нормами ст. 236 - 239 ГПК и не в порядке особого производства.

2. Судам также разъяснено:

а) в связи с тем, что жилое помещение в порядке приватизации гражданину передается бесплатно, предметом спора (в указанном выше случае) является имущество, не подлежащее оценке;

б) что госпошлина должна взиматься в порядке, установленном для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исключение составляют исковые заявления, поданные:

наследниками. Речь идет как о случае, когда наследодатель уже приватизировал жилое помещение, а потом между наследниками возник спор (по поводу этого жилого помещения), так и о случае, когда наследодатель подал необходимые для приватизации жилья документы, но при жизни ее оформить не успел);

иными лицами, оспаривающими принадлежность жилого помещения.

В указанных выше случаях госпошлина определяется исходя из действительной стоимости жилого помещения, определяемой на день подачи иска.

Пункт 3

3. В соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, реализуемое в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга. Однако, если установленный названными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями этого Закона.

Граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.

Комментарий к пункту 3

1. В п. 3 судам разъяснено, что:

а) права на бесплатную приватизацию имеют только граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилом фонде (а не в частном или общественном жилом фонде). См. об этом также коммент. к п. 1 данного Постановления;

б) порядок реализации упомянутого права устанавливается в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Тем не менее следует непосредственно исходить из норм Закона о приватизации жилья, если:

упомянутый порядок противоречит положениям закона;

такой порядок установлен с превышением полномочий органа субъекта Российской Федерации (принявшего соответствующий правовой акт).

2. Внимание судов обращено на то, что:

а) граждане, проживающие (по договору найма или аренды) в общественном жилищном фонде, не обладают правом на приватизацию по Закону о приватизации жилья. Они могут приватизировать жилое помещение лишь в том случае, когда собственник этого жилого помещения самостоятельно установил условия и порядок его передачи гражданам;

б) споры между собственниками жилья и гражданами, которым оно передано бесплатно, рассматриваются судом исходя из:

норм Закона о приватизации жилья, если жилое помещение передано гражданину в порядке приватизации государственного или муниципального жилищного фонда;

условий и порядка, предусмотренных в договоре передачи гражданину жилого помещения общественного жилого фонда.

Пункт 4

4. Решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

Комментарий к пункту 4

1. В комментируемом пункте судам разъяснено, что:

а) граждане, проживающие в ведомственном жилищном фонде, имеют право на приватизацию жилого помещения в соответствии с Законом о приватизации жилья;

б) переход государственных или иных предприятий в другую форму собственности (например, создание на их базе ОАО в процессе приватизации государственного или муниципального имущества) не означает, что граждане (проживающие в домах, которые у этих предприятий находились на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) не вправе приватизировать жилые помещения. Они сохраняют такое право. Аналогично решается вопрос и в случаях, когда упомянутые предприятия перешли в другую собственность либо были ликвидированы до вступления в силу новой редакции ст. 18 Закона о приватизации жилья.

2. Внимание судов обращено на то, что:

а) не подлежат удовлетворению требования граждан о приватизации жилого помещения, если:

правопреемник (например, ОАО, созданное после приватизации государственного предприятия) построил (уже после того, как преобразование в ОАО было завершено) на свои средства жилой дом. Этот дом поступает в частную собственность данного ЮЛ (ст. 213 ГК) и поэтому не может быть приватизирован по Закону о приватизации жилья);

правопреемник государственного (муниципального) предприятия, уже после изменения формы собственности, приобрел за счет собственных средств жилой дом (но обязательно не заселенный) и этот дом является частной собственностью ЮЛ и не подлежит приватизации;

б) аналогично решается вопрос и в отношении жилья, находящегося в жилых домах, построенных (приобретенных) упомянутыми правопреемниками после изменения ст. 18 Закона о приватизации жилья.

См. также коммент. к п. 13 данного Постановления.

Пункт 5

5. Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную либо долевую. При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Комментарий к пункту 5

1. В п. 5 судам разъяснено следующее:

а) вопрос о том, приватизировать ли жилое помещение в общую долевую или совместную собственность, решают сами граждане (в соответствии с достигнутым между ними соглашением), проживающие в жилом помещении;

б) аналогично решается ими и вопрос о том, приватизировать ли жилье с передачей права собственности:

только одному из таких граждан;

всем этим гражданам;

некоторым из упомянутых выше граждан;

в) соглашение (упомянутое в п. 5) о переходе права собственности в общую долевую или совместную собственность должно быть достигнуто между всеми совершеннолетними членами семьи, которые проживают совместно.

2. Внимание судов обращено также на то, что:

а) гражданин вправе (в порядке приватизации) получить в собственность жилое помещение бесплатно лишь один раз;

б) если (по общему согласию совместно проживающих членов семьи) жилое помещение было передано в собственность лишь одного (или некоторых) членов семьи, то остальные члены семьи сохраняют право на бесплатную передачу им жилого помещения в порядке приватизации. Считается, что они еще не использовали свое право (один раз получить жилое помещение бесплатно);

в) несмотря на осуществленную приватизацию жилого помещения, даже гражданин, получивший его в собственность бесплатно, сохраняет право и в дальнейшем (но уже на возмездной основе) получить жилое помещение в порядке приватизации, установленном Законом о приватизации жилья. Количество случаев возмездного приобретения жилого помещения в порядке приватизации Законом о приватизации жилья не ограничено.

Пункт 6

6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Комментарий к пункту 6

1. Характеризуя разъяснения, содержащиеся в п. 6, следует учесть, что:

а) правоустанавливающими документами (свидетельствующими о переходе права собственности на жилое помещение в порядке приватизации) обычно являются "Договор о передаче жилого помещения" и "Свидетельство о праве собственности" на жилое помещение;

б) упомянутые документы суть письменные сделки и они могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным в ГК, в частности, в соответствии с нормами ст. 165, 167 - 180 (см. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. (Изд. 2-е). М.: ИНФРА-М, 2000. С. 305 - 328).

2. Внимание судов обращено также на то, что:

а) требование о признании такой сделки недействительной может быть предъявлено любыми заинтересованными лицами, в частности:

членами семьи (которые не участвовали в приватизации либо полагают, что их права не соблюдены);

представителями собственника (например, органами местного самоуправления при приватизации муниципальной квартиры);

органами опеки и попечительства (например, в интересах несовершеннолетнего члена семьи);

б) суд должен, в частности, выяснить, действительно ли была выражена общая воля членов семьи (о том, чтобы жилое помещение было передано в собственность только одного или нескольких членов семьи).

Пункт 7

7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

Комментарий к пункту 7

1. Анализ разъяснений п. 7 показывает, что:

а) они посвящены особым мерам охраны права несовершеннолетнего на получение жилого помещения в общую собственность (в процессе приватизации);

б) несовершеннолетние сохраняют это право, если:

они совместно проживают с нанимателем жилого помещения;

являются членами семьи нанимателя (или бывшими членами семьи, например, если усыновление было отменено).

2. Судам разъяснено также, что:

а) отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего должен быть осуществлен только родителями несовершеннолетнего или его опекуном, попечителем;

б) отказ упомянутых лиц от участия несовершеннолетнего допускается лишь в том случае, если предварительно (т.е. до начала процесса приватизации и до самого такого отказа) было получено разрешение на это со стороны органов опеки и попечительства.

Пункт 8

8. Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Комментарий к пункту 8

1. В анализируемом пункте внимание судов обращено на то, что:

а) право граждан Российской Федерации на получение жилого помещения в порядке приватизации - абсолютное: никто не вправе отказать в удовлетворении (реализации) этого права постольку, поскольку требование о приватизации основано на нормах Закона о приватизации жилья;

б) процедура, порядок, условия, последовательность осуществления действий по приватизации жилого помещения, порядок документального оформления передачи жилого помещения в собственность гражданина и т.д., установленные Законом о приватизации жилья, одинаково обязательны для всех участников процесса приватизации, в частности, для:

граждан, получающих жилое помещение в собственность в порядке приватизации;

собственника жилого помещения (или его уполномоченных органов, например, администрации города и т.п.);

учреждений юстиций, осуществляющих государственную регистрацию перехода прав на недвижимость и сделок с ней, и т.д.;

в) упомянутое право граждан распространяется и на приватизацию коммунальных квартир (см. также коммент. к п. 1 данного Постановления).

2. В случае смерти гражданина до завершения установленной процедуры передачи ему в собственность квартиры:

а) жилое помещение не подлежит исключению из наследственной массы, если:

наследодатель уже выразил свою волю и совершил все необходимые действия, т.е. предпринял все зависящие от него меры, чтобы жилое помещение перешло в его собственность;

в приватизации наследодателю не могло быть отказано (ибо для этого не было оснований, предусмотренных в Законе о приватизации жилья);

б) суды не вправе оставлять исковое заявление наследников без рассмотрения либо отказывать в удовлетворении их требований о включении жилья в наследственную массу лишь на том основании, что процедура приватизации к моменту смерти наследодателя не была завершена.

Пункт 9

9. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ч. ч. 1, 3 ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ".

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

Комментарий к пункту 9

1. Внимание судов в п. 9 обращено на то, что:

а) лица, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации (как и любые иные собственники), вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим жилым помещением:

по своему усмотрению. Если квартира (иное жилое помещение) перешла в порядке приватизации в общую долевую или совместную собственность, то правомочия собственника осуществляются в соответствии с нормами ст. 244 - 256 ГК (см. об этом в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. (Изд. 2-е). М.: ИНФРА-М, 2001. С. 419 - 440);

в пределах, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст. 209 ГК);

не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц;

б) одновременно такие собственники жилых помещений несут:

бремя содержания имущества (в соответствии со ст. 210 ГК);

риск случайной гибели жилого помещения (в соответствии со ст. 211 ГК).

2. Для применения п. 9 следует также иметь в виду:

правила п. 10 анализируемого Постановления (о порядке реализации своей доли в приватизированной квартире), см. коммент.;

правила п. 11 анализируемого Постановления (о такой форме реализации жилого помещения, как обмен), см. коммент.

Пункт 10

10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

Комментарий к пункту 10

1. Анализ разъяснений п. 10 показывает, что:

а) они посвящены лишь:

случаям, когда приватизированная квартира перешла в общую долевую собственность граждан;

такой форме отчуждения доли в квартире, как ее продажа посторонним лицам (т.е. не являющимся сособственниками квартиры). Не следует положения п. 10 распространять на случаи, когда доля обменивается или хотя и продается, но одному из сособственников;

б) преимущественное право приобретения доли другие сособственники имеют лишь постольку, поскольку они:

не отказались прямо от приобретения доли;

осуществили покупку доли в пределах месяца со дня получения от продавца письменного извещения о намерении продать свою долю (с указанием цены доли и других условий ее продажи) (ст. 250 ГК).

2. Хотя в п. 10 речь идет лишь о продаже доли в праве общей собственности на квартиру, систематическое толкование п. 10 и ст. 250 ГК показывает, что аналогично решается вопрос и при продаже одним из сособственников доли в жилом доме.

Пункт 11

11. Согласно ст. ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

(п. 11 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

Комментарий к пункту 11

1. Характеризуя разъяснения п. 11, нужно учесть, что:

а) жилое помещение, переданное гражданам в общую собственность, может быть ими отчуждено, в т.ч. и в порядке мены (обмена жилого помещения);

б) если обменивается жилое помещение, находящееся:

в общей долевой собственности на жилой дом, участники должны руководствоваться правилами ст. 246 ГК о том, что:

"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.";

в общей совместной собственности, необходимо руководствоваться положениями ст. 253 ГК о том, что:

"1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.".

2. Для правильного применения п. 11 нужно также учитывать:

а) разъяснения, содержащиеся в п. 10 данного Постановления (о продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности);

б) разъяснения, содержащиеся в п. 12 данного Постановления (о выделе доли участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение).

Согласие всех участников общей собственности (упомянутое в п. 11) должно иметь письменную форму.

Пункт 12

12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Комментарий к пункту 12

1. Анализ разъяснений, содержащихся в п. 12, показывает, что:

а) речь идет как о выделе доли участника общей долевой собственности на жилое помещение, так и о разделе (с последующим выделом доли) совместной собственности;

б) они посвящены такому приватизированному жилому помещению, как отдельная квартира.

2. Выдел доли (в случаях, упомянутых в п. 12) в натуре допускается лишь в том случае, если существует техническая возможность:

а) передачи истцу изолированной части жилых помещений (например, если в квартире 4 комнаты и только одна из них изолированная, то именно этой комнаты). Если все комнаты квартиры смежные и нет технической возможности их изолировать, то выдел недопустим;

б) передачи истцу изолированной части кухни, коридора и т.п. подсобных помещений;

в) оборудования отдельного входа (например, если квартира находится на первом этаже и конструктивные особенности дома позволяют оборудовать такой вход).

3. Если хотя бы одно из упомянутых выше условий выдела отдельной квартиры отсутствует:

а) суд отказывает истцу в требовании осуществить такой выдел;

б) суд вправе (но по просьбе истца, а не по своей инициативе) определить порядок пользования жилым помещением, из которого (по указанным выше причинам) нет возможности выделить отдельную квартиру.

Пункт 13

13. Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (например, ч. 1 ст. 98, ст. ст. 135, 136 Жилищного кодекса РСФСР).

Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Комментарий к пункту 13

1. В п. 13 внимание судов обращено на то, что:

а) лишь с соблюдением требований действующего ГК, а также иных федеральных законов (перечень их в п. 13 оставлен открытым) и по основаниям, предусмотренным в этих законах, могут быть выселены собственником (к которому жилое помещение перешло в порядке приватизации, осуществленной в соответствии с Законом о приватизации жилья):

наниматель жилого помещения (в т.ч. и поднаниматели);

бывшие члены семьи собственника (например, бывшая жена);

другие члены семьи, иные лица, которые, не будучи собственниками, имеют самостоятельное право пользования жилым помещением;

б) сказанное выше относится и к лицам, вселившимся в жилое помещение до приватизации, если они:

имели (так же как и гражданин, к которому право собственности на жилое помещение перешло после приватизации) право стать участниками общей долевой собственности (или совместной собственности) на помещение (см. об этом подробный коммент. к п. 5);

отказались от своего права и при этом дали письменное согласие на приватизацию жилого помещения одним лицом (или несколькими лицами).

2. Тем не менее (учитывая печальную практику последних лет) судам указано на то, что:

а) необходимо всесторонне исследовать обстоятельства отказа ответчика от участия в приватизации и от того, чтобы стать участником общей собственности на жилое помещение;

б) необходимо выяснять доводы и возражения ответчиков против выселения;

в) суд разъясняет ответчикам их право заявить встречный иск (о признании сделки по приватизации жилого помещения недействительной) в том случае, если:

ответчик был введен в заблуждение относительно правовых последствий приватизации жилого помещения и возможности своего последующего выселения;

согласие на отказ от участия в приватизации и в общей собственности на жилое помещение было дано ответчиком под влиянием обмана, угроз, насилия и иных неправомерных действий;

имели место другие обстоятельства, упомянутые в абз. 2 п. 13. При этом следует учесть, что перечень этих обстоятельств в п. 13 изложен неисчерпывающим образом. Суд может принять во внимание и другие обстоятельства.

См. также коммент. к п. 7, 9 анализируемого Постановления.

О возможности приватизации коммунальных квартир см. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова".