31. Правовое положение недвижимости, предназначенной для проживания, и право сдачи ее внаем.

Недвижимое имущество, предназначенное для проживания, представляет собой предмет потребления, а не средство производства (см. п. 24). Однако и в этой области, как и в отношении недвижимых имуществ, рассмотренных выше, права нанимателя, основанные на обязательстве, частично и на время поглощают права собственника недвижимого имущества.

Все началось с законодательства, которое считали временным в связи с войной, когда в августе 1914 года решили пролонгировать договоры найма, срок которых истек, и запретили повышение наемной платы. Не следовало ли в условиях, когда города росли, а строительство задерживалось вследствие обстоятельств военного времени, воспрепятствовать злоупотреблению наймодателей своими правами, которое могло бы иметь место из-за жилищной нужды?

Но предоставление определенных льгот в пользу нанимателя было закреплено и в последующем законодательстве. Эти законы, значительно улучшившие положение нанимателя (он мог платить ту же наемную плату, несмотря на то, что реальная ценность ее была значительно снижена вследствие обесценения денег, имея неограниченное во времени право пользования помещением), разоряли собственников и не поощряли строителей, что в свою очередь еще более обостряло жилищную нужду.

Наконец, Закон от 1 сентября 1948 г. установил порядок повышения наемной платы до такого уровня, при котором она позволяла бы поддерживать в надлежащем состоянии сданное внаем имущество и покрывала бы его аморти-

72

зацию. Группы давления, созданные нанимателями, и высокая стоимость строительства препятствовали до сих пор достижению этого результата в отношении старых зданий. Повышение наемной платы несколько раз задерживалось законами, которые тщетно пытались бороться с ростом цен. Правда, и здесь наниматель, желающий получить помещение, должен зачастую, для того чтобы ему открыли дверь этого помещения, уплатить прежнему нанимателю или собственнику дополнительную сумму — тайную и запрещенную,— так называемые «въездные».

Первоначальной целью Закона от 1 сентября 1948 г. было обеспечить сохранение помещения, предоставленного собственником по своей воле, за нанимателем в случае истечения срока найма, а также за членами его семьи и иждивенцами, проживавшими с ним (ст. 4 и сл.). Право членов семьи и иждивенцев неотчуждаемо, не передается по наследству, но связано с совместным проживанием. Это не уменьшает юридической силы прав и обязанностей, подобных возникающих на основе договора найма помещения. Но случаи, когда наймодатель может восстановить владение помещением вопреки правам членов семьи и иждивенцев строго ограничены законом.

Наконец, посредством распространительного толкования право сохранения помещения, предусмотренное законом от 1 сентября 1948 г., предоставляется органам публичной администрации, частным организациям, а также нанимателям, осуществляющим профессиональную деятельность, не связанную с извлечением выгод, что, по существу, меняет характер права.

Таким образом, для того чтобы стимулировать строительство новых жилых домов, законодатель не пошел по пути повышения наемной платы до нормального уровня, а принял другие меры.

1) Наемная плата во вновь построенных домах не ограничивается. К сожалению, в связи с недостатком новых домов наемная плата в них чрезвычайно высока. Таким образом, сосуществуют две различные цены на квартиры в зависимости от того, сдаются ли они в старых домах или в новых; обе цены необоснованны с точки зрения экономической, но по противоположным основаниям.

2) Закон установил квартирную помощь, то есть сумму, выплачиваемую государством, главе семьи, чтобы обеспечить его средствами для оплаты повышенной квартирной

73

платы в новых домах. Это положение в настоящее время регулируется Законом от 2 августа 1949 г.

3) Закон оказывает значительную и разнообразную помощь посредством установления премий и займов для лиц, строящих новые жилые помещения, особенно в тех случаях, когда собственник намеревается сам поселиться в доме. Это обещание, однако, часто нарушается, настолько выгодна сдача внаем квартир в новых домах.

32. Сделки в отношении квартир в коллективных жилых домах.

Благодаря юридической технике найма помещений, то есть обязательственному праву в XIX веке, особенно в некоторых городах, перестроенных после пожаров, большие жилые дома начали разделять на отдельные квартиры. Собственник дома сдавал эти квартиры отдельным нанимателям и с каждым из них заключал договор.

Необходимость экономить стоимость строительства и стремление избежать применения беспорядочного и неопределенного законодательства о найме жилых помещений послужили причиной того, что начали строить и продавать в собственность отдельные квартиры в едином жилом доме. Закон от 26 июня 1938 г., дополненный в 1965 г., закрепил и урегулировал то, что названо в нем: «правовое положение общей собственности на дом, разделенный на квартиры».

При этом закон, забыв о праве собственности на пространство, заключенное в квартирах, рассматривает только «все части здания, которые не находятся в исключительном пользовании одного из собственников, каковыми являются: дворы, стены, крыша, балки, лестницы, лифты, помещения привратника, проходы и коридоры, паровое отопление и внешнее канализационное устройство, склады и подъезды». Ст. 5 признает эти объекты общей собственностью всех собственников квартир. Закон не исходил из предположения, что кубические метры пространства могут быть объектом права собственности.

Это отразилось в том, что в течение некоторого времени сомневались, можно ли рассматривать как раздел имущества закрепление отдельных помещений за каждым из наследников в большом доме.

Установление права общей собственности предусматривает надлежащее пользование и общее распоряжение неделимыми частями дома. Это объясняется тем, что необходимо обеспечить возможность покрытия расходов, связан

ных с поддержанием неделимых частей дома, и в том случае, когда против этого возражает меньшинство сособственников.

Договор, устанавливающий порядок распоряжения общей собственностью, должен быть: либо хорошо подготовлен заранее и заключен всеми сособственниками в момент покупки ими квартиры; либо должен быть принят синдикатом 1 сособственников при условии, что за договор голосовало большинство, составляющее не менее 3/4 всего состава и которому принадлежит более половины стоимости всех квартир.

Закон разрешает синдикатам (при различных нормах большинства) заключать договоры на необходимые работы, стоимость которых будет распределена между сособственниками в соответствии с их интересами. Наконец, для повседневных действий, связанных с управлением имуществом, синдикат дает необходимые юридически оформленные полномочия синдику.

Эти взаимоотношения между собственниками квартир не являются обязательственными отношениями в точном смысле этого слова (см. п. 9). Это вещные права и обязанности, связанные с квартирами и передаваемые вместе с правом собственности на них. Эти отношения следует рассматривать как сервитута, принадлежащие одной квартире в отношении других (см. п. 61). Квартиры продаются и покупаются вместе с этими сервитутами — активными и пассивными.

До того как начато строительство, можно продать квартиру, которая должна быть построена в соответствии с планом (см. п. 61). Закон в первой части, которая несколько раз дополнялась, поощряет создание и деятельность обществ, занимающихся строительством квартир, которые предназначены в собственность каждого из членов общества.

Таким образом, конкретная квартира может быть предметом юридического оборота благодаря технике, которая хотя и не изображает еще квартиру геометрически как часть пространства, но позволяет включать ее в сферу обращения как объект прав и обязанностей в процессе обмена, который закон желает стимулировать.

1 Синдикат —принудительное объединение собственников этажей или квартир в жилом доме, создаваемое в тех случаях, когда собственники не заключили договора о распоряжении общей собственностью.— Прим. перев.

75

Право поощряет собственность на отдельную квартиру посредством премий, квартирных надбавок и других льгот;

вместе с тем налоговое право пытается препятствовать тому, чтобы эти поощрения использовались людьми, имеющими доступ к этому, как слишком скандальный источник обогащения.

Ряд норм, регулирующих отношения в области, экономики и налогов, касается прежде всего собственников земли и квартир, а также предпринимателей — строителей и организаторов строительных обществ. Рассмотрение этих норм выходит за пределы настоящего курса.