§ 4. Ограничение деятельности землепользователей в городе

Органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных, в ст. 49 Закона об охране окружающей природной среды, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они, в основном указаны в строительных нормах и правилах (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Традиционные ограничения

Земельно-планировочные ограничения имеют сколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты (см гл. VII). Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бечевник – полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

«Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г, при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность, доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных; и введение новых, публичных сервитутов может осуществляться, лишь федеральным .законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных, видов, объектов, могут диктоваться социальными, экономическими или даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном, квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего" (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной.

 Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки "противопоказаны" земли, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

Резервирование земель

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку. Деревьев, устройство прудов, производство прочих земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятии, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых, населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20–25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия действуют ограничения, вызванные резервированием земли.

Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства города Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. К тому же закон не предусматривает компенсаций землепользователям, арендаторам, землевладельцам, собственникам за наложение на них ограничений, связанных с резервированием их земель.

Помимо долгосрочного резервирования земель в практике земельного планирования широко применяется краткосрочное резервирование, которое регулируется ст. 28 ЗК РСФСР. Краткосрочное резервирование применяется после предварительного отбора (выбора) конкретной площадки для конкретного объекта. Этот отбор оформляется особым актом. После такого отбора выполняются проектно-изыскательские работы, долженствующие подтвердить или отвергнуть пригодность предварительно выбранной площадки. Поэтому предварительный отбор еще не решает судьбы площадки, и она остается в пользовании предыдущего владельца. И только если изыскания и проектирование подтвердят правильность первоначально сделанного выбора, производится отчуждение (изъятие) земли у первоначального владельца.

Следовательно, утвержденный властями акт предварительного отбора (выбора участка) накладывает обязанность не производить работы, которые могут помешать будущему строительству. Такая обязанность действует, как правило, не свыше 1-2 лет, пока судьба участка окончательно не прояснится. Однако в самом законе этот срок не указывается. Поэтому если проектно-изыскательские работы будут проведены с опозданием или решение о приступлении (или неприступлении) к строительству запаздывает, краткосрочное резервирование может затянуться на неопределенный срок. Таким образом, в этом случае, как и в случае с долгосрочным резервированием, требуется большая ясность о сроках такого резервирования, процедуре его продления или отмены.

Вопросы для повторения

1. Каким законом определены основные направления градостроительной деятельности?

2. Что такое земли поселений?

3. Как утверждается и изменяется черта поселений?

4. Каков состав земель поселений?

5. Какие формы собственности на землю могут быть на территории поселений?

6. Каковы органы управления землями поселений7 В чем содержание их деятельности?

7. Каковы ограничения правомочий пользователей, земли в поселениях?

Темы рефератов и курсовых работ

1. Правовые проблемы рационального использования земель современного города.

2. Правовой режим земель поселений.

З. Сервитуты в городе.

4. Экологические проблемы крупных городов.

Литература

1 Ерофеев Б. В. Земельное право России. Особенная часть Учебник для юридических вузов. М., 1994.

2. Земельное право России. Практикум. Законодательство. М 1993.

3. Земельное право России. Учебник для юридических вузов/ Под ред. Проф. В. В. Петрова. М., 1995.