Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости

Создание или изготовление новой вещи - распространенный первичный способ приобретения права собственности. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК).

Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости - одно из самых распространенных регистрационных действий, производимых учреждениями юстиции.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации прав. В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит на основании п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК. Исходя из нормы вышеназванной статьи, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК).

Хотя ст. 25 Закона о регистрации прав и называет в качестве специального основания для государственной регистрации документы, подтверждающие факт создания объекта и право пользования земельным участком, осуществить регистрацию права на основании этих документов возможно только в одном случае: когда за регистрацией права обратилось лицо, создавшее объект недвижимости для себя. Однако в силу требований п. 1 ст. 218 ГК, при этом потребуется представление дополнительных документов, а именно: документов, подтверждающих соблюдение при создании объекта требований закона и иных правовых актов, а также подтверждающих наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект недвижимости.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1) для строительства объекта отведен земельный участок;

2) для строительства получено разрешение;

3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех элементов этого состава. Данные требования определяют дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости, помимо общего перечня документов, установленного ст. 17 Закона о регистрации прав.

7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. Законодатель не устанавливает, каким именно должен быть документ, подтверждающий факт создания объекта. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав. Исходя из вышеназванной статьи, документы, содержащие описание объекта недвижимости, изготовленные уполномоченным государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации, не могут быть основанием для государственной регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуре создан.

Сложившаяся в настоящее время практика исходит из того, что документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, - это акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Приемка в эксплуатацию регулируется различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимаются в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимаются в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии - в соответствии со СНиП 3.01.04-87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначаются государственными заказчикам (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования - инвестором. Акт ввода утверждается органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимаются в порядке, установленном органами власти субъектов РФ.

Акт приемки объекта в эксплуатацию содержит юридически значимую информацию:

- о создании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами;

- о возникновении у заказчика (в случае, если объект создавался подрядчиком по договору строительного подряда) права владения объектом;

- о возникновении у заказчика или лица, осуществившего строительство объекта без привлечения подрядчика, права пользования созданным объектом именно как объектом недвижимого имущества определенного целевого назначения.

Кроме того, в случае приемки объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией акт приемки в эксплуатацию - это акт, изданный органом государственной власти или местного самоуправления, в зависимости от того, по распоряжению какого органа была создана приемочная комиссия. На основании акта приемки объекта в эксплуатацию, подтверждающего факт создания объекта, производится государственная регистрация права собственности, и с момента государственной регистрации этого права лицо, создавшее объект, имеющее право владения и пользования объектом, приобретает право распоряжения им.

Однако для государственной регистрации права собственности необходимо представить и иные документы, подтверждающие соблюдение при создании объекта требований законодательства, поскольку данное условие, как уже говорилось выше, - необходимое для возникновения права собственности.

Для осуществления государственной регистрации необходим документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта, поскольку возведение объекта недвижимости можно осуществить только на земельном участке, специально отведенном для этих целей. Таким документом может быть любой правоустанавливающий документ на земельный участок, свидетельствующий о наличии вещного или обязательственного права (например, постановление главы муниципального образования о предоставлении земельного участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды или иной документ). Если земельный участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование, должно быть представлено разрешение на строительство. В силу ст. 23, 62 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство относится к компетенции органов местного самоуправления. При этом не следует путать разрешение на строительство с разрешением на производство строительно-монтажных работ, которое выдается лицам, выполняющим различные функции на строительном объекте, например подрядным и субподрядным организациям.

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК. В этом случае на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, и документов о правах на земельный участок может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика, на созданный им для себя объект.

При этом сам по себе факт содействия застройщику в строительстве дома со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц не может быть основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц. Таким документом, например, может быть справка за подписью главного бухгалтера и руководителя юридического лица о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказ или иной распорядительный документ юридического лица об осуществлении строительства собственными силами, баланс юридического лица с расшифровкой по счету "Основное производство".

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект. Бухгалтерскими документами может быть подтверждено, что для строительства объекта привлекались кредиты банка или другие заемные средства, а средства третьих лиц под обязательство передать объект или часть объекта не привлекались.

Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства. Поскольку по таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.

То же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами гл. 38 ГК. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя. Исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает. У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, возникает, в зависимости от условий заключенных договоров, либо право собственности на определенные части объекта, либо право общей собственности на весь объект.

Для регистрации права застройщика необходимы:

- заявление о государственной регистрации права;

- документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

- удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

- подтверждающие полномочия руководителя юридического лица, доверенность для представителя заявителя, удостоверенная нотариально;

- один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, иной документ, на основании которого застройщик имеет право осуществления строительства на земельном участке и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в случае если кадастровый план ранее не предоставлялся в учреждение юстиции;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство;

- акт о приемке в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия;

- документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации;

- документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ;

- документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

- учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве

Лицо, получившее земельный участок и разрешение на строительство (застройщик), может привлекать капитальные вложения других лиц (инвесторов), объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами.

Значительную трудность в настоящее время представляет квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются в настоящее время Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"*(111) (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

В соответствии с названным Законом субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица.

Заказчики - это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Очень важно определить круг лиц, которые являются инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы - собственники созданного объекта недвижимости (ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности). В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы. Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, напротив, содержит норму, согласно которой отношения между ними осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с ГК (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Таким образом, условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности, должны соответствовать положениям ГК и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"*(112) усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров: договор о совместной деятельности по строительству объекта и договор на участие в строительстве объекта.

Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей - их общая долевая собственность. Соответственно на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Так, в соответствии со ст. 24 ЖК жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК). Признак договоров такого типа независимо от названия - их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.

Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предмет которых - передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Данные договоры не предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 421 ГК) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальное отличие таких договоров от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества - их двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, право на который подлежит регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет право на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме - самостоятельный объект недвижимости и объект права, собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК). Исходя из такого правового режима квартиры, предмет заключенных договоров инвестирования, как правило, финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В соответствии со ст. 24 ЖК жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими квартиры или помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.

Следует отметить, что договоры об инвестировании средств в строительство не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции.

Важное значение для анализа правоотношений имеет обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ*(113). Анализируя судебную практику, Верховный Суд РФ указал, что договора, которые заключали граждане с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Поэтому Верховный Суд РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли) и применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

Регистрация права собственности инвесторов на квартиры в построенном жилом многоквартирном доме обусловлена наличием в учреждении юстиции документов из так называемого "Пакета заказчика". Пакет заказчика должен состоять из следующих документов (документов, необходимых для регистрации права собственности инвестора на часть (квартиру) вновь созданного объекта недвижимости, полученного в результате реализации инвестиционного договора):

- документ, подтверждающий право пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции; иной документ, на основании которого один заказчик или инвестор имеет право осуществления строительства на земельном участке и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в случае если кадастровый план ранее не предоставлялся в учреждение юстиции;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное заказчику или одному из инвесторов;

- акт о приемке в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого она создана;

- документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

- акт распределения квартир между инвесторами, составленный в соответствии с требованиями ст. 24 ЖК и подписанный заказчиком, инвесторами или уполномоченными ими лицами;

- учредительные документы заказчика.

Указанные документы представляются в учреждение юстиции один раз тем из инвесторов, который первым обратился за государственной регистрацией права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

- заявление инвестора о государственной регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования;

- документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

- документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

- документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц, доверенность для представителя юридического лица или физического лица, удостоверенная нотариально;

- договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование строительства квартиры (квартир) в доме (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования квартиры или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на квартиру;

- акт приема-передачи квартиры (квартир) от заказчика инвестору;

- документы технического учета: извлечение из технического паспорта на квартиру, экспликация, изготовленные соответствующим государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может либо заказчик, либо инвестор. При этом инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.

Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе "Пакета заказчика".

Документами - основаниями для возникновения права у инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение будут договор инвестирования или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта.

Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ, либо на основании договора инвестирования.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.

7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты

Если объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, то он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства строительный объект, будучи по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимых вещей. До окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект - предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство. К недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"*(114)).

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к данному объекту только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предмет которой - передача в собственность или в залог. Для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права, которая осуществляется только в случае необходимости совершения сделки (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(115)).

Таким образом, помимо вышеуказанных четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (см. с. 239) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

5) у правообладателя имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости;

6) если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.

Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:

- соглашением или решением суда о расторжении договора строительного подряда;

- актом приемки - сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;

- иным документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика - юридического лица и пр.).

Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст. 752 ГК).

Подтверждением необходимости совершения сделки с объектом могут, например, служить:

- решение уполномоченного единоличного или коллегиального органа юридического лица (руководителя, общего собрания акционеров или участников, совета директоров) о совершении сделки с объектом незавершенного строительства;

- кредитный договор или иной договор, из текста которого усматривается, что исполнение обязательств должника обеспечивается ипотекой незавершенного строительством объекта;

- предварительный договор.