7.1.4. Продажа незавершенного производства

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Это подтверждено информационным письмом N 21.

В данном документе приводится пример, когда прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

При приобретении объекта незавершенного капитального строительства покупатель имеет право на вычет суммы НДС, предъявленного ему продавцом. Об этом сказано в пункте 6 статьи 171 НК РФ.

Указанные в настоящем пункте суммы налога подлежат вычету после принятия на учет объектов незавершенного капитального строительства.

В пункте 43.2 Методических рекомендаций по применению главы 21 "НДС" НК РФ положения данной статьи НК РФ разъяснены следующим образом.

При приобретении с 1 января 2001 года незавершенного капитальным строительством объекта производственного назначения и продолжении строительства на данном объекте суммы налога, уплаченные поставщику (продавцу объекта), подлежат вычету у налогоплательщика по мере постановки на учет завершенного капитальным строительством объекта (основных средств) в соответствии с пунктом 5 статьи 172. То есть, по мнению налоговых органов, произвести вычет по приобретенному объекту незавершенного капитального строительства можно только при вводе указанного объекта в эксплуатацию, а следовательно, после его государственной регистрации. Однако данные разъяснения противоречат положениям Налогового кодекса, где четко указано, что суммы НДС подлежат вычету после принятия на учет объектов незавершенного капитального строительства, то есть после отражения затрат по приобретению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы"

В том же пункте 43.2 Методических рекомендаций уточняется порядок реализации приобретенного с 1 января 2001 года незавершенного капитальным строительством объекта, по которому было продолжено, но не завершено строительство. Суммы налога, уплаченные поставщику (продавцу объекта), подлежат вычету у налогоплательщика по мере реализации незавершенного капитальным строительством объекта в соответствии с пунктом 5 статьи 172.