7.1.2. Переход права собственности на объекты недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (далее по тексту - информационное письмо N 21) отмечено, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

В информационном письме N 21 приводится пример, когда акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, ИЧП не вправе было отчуждать это имущество в пользу другого лица.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

В информационном письме N 21 также отмечено, что регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Такой договор считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Данное положение, однако, не касается купли-продажи жилых помещений.

Кроме того, в бухгалтерском учете покупатель недвижимого имущества может отразить его на счете 01 "Основные средства" только после государственной регистрации. Это указано в пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета, где отмечено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, иных материальных объектов длительного пользования.

Таким образом, до оформления государственной регистрации объекты недвижимости учитываются у покупателя на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". С момента государственной регистрации права собственности недвижимое имущество, не требующее капитальных вложений, может быть введено в эксплуатацию. Данная операция отражается проводкой:

Дебет 01 Кредит 08.

- объект недвижимости введен в эксплуатацию.

Ввод объекта основных средств в эксплуатацию оформляется актом (накладной) унифицированной формы N ОС-1, который составляется собственником недвижимости. Кроме того, необходимо завести на данное основное средство инвентарную карточку, которая ведется с применением унифицированной формы N ОС-6 "Инвентарная карточка учета основных средств".

Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ, вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств.

Таким образом, по мнению автора, при приобретении объектов недвижимости НДС подлежит вычету при условии постановки данного объекта на счет 01 "Основные средства" (то есть после государственной регистрации), его оплаты и наличия счета-фактуры. При этом в бухгалтерском учете нужно сделать записи:

Дебет 60 Кредит 51

- оплачен продавцу объект недвижимости;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- НДС предъявлен к вычету из бюджета.

Допустим, покупатель объекта недвижимости производит и реализует товары (работы, услуги), подлежащие налогообложению налогом и освобождаемые от налогообложения. Суммы налога, фактически уплаченные поставщикам основных средств, распределяются пропорционально удельному весу выручки, полученной от реализации облагаемых и необлагаемых товаров (работ, услуг) за налоговый период, в котором они приняты на учет. Они принимаются к вычету в сумме, соответствующей удельному весу выручки, полученной от производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), облагаемых налогом. Сумма налога, соответствующая удельному весу выручки, полученной от производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению, к вычету не принимается и относится на увеличение балансовой стоимости основных средств. Это указано в пункте 42 Методических рекомендаций по применению главы 21 "НДС".

Пример 9

ООО "Леда" приобрело нежилое помещение под офис стоимостью 2400000 руб., включая НДС - 400 000 руб. Данная операция отражена проводками:

Дебет 08 Кредит 60

- 2 000 000 руб. - отражено приобретение основного средства на основании акта приемки-передачи;

Дебет 19 Кредит 60

- 400 000 руб. - выделен НДС на основании счета-фактуры поставщика;

Дебет 60 Кредит 51

- 2 400 000 руб. - оплачен приобретенный объект недвижимости.

В том месяце, когда произведена государственная регистрация нежилого помещения, и, следовательно, объект может быть введен в эксплуатацию, а НДС - предъявлен к вычету, ООО "Леда" осуществляло как облагаемую, так и не облагаемую НДС деятельность. При этом выручка от реализации продукции, облагаемой НДС, составила 1 200 000 руб., включая НДС - 200 000 руб., а выручка от реализации не облагаемой НДС продукции - 250 000 руб.

В бухгалтерском учете предприятия составляется справка, в которой отражается удельный вес выручки от реализации по указанным видам деятельности.

Доля выручки от реализации облагаемой продукции составляет: (1200000 руб. - 200 000 руб.) : (1 200 000 руб. - 200 000 руб. + 250 000 руб.) х 100% = 80%.

Доля выручки от реализации необлагаемой продукции составляет: 250000 руб. : (1 200 000 руб. - 200 000 руб. + 250 000 руб.) х 100% = 20%.

Поскольку основное средство - офисное помещение - предполагается использовать для осуществления всех видов деятельности, распределение входящего НДС по объекту недвижимости производится в бухгалтерском учете ООО "Леда" следующим образом:

Дебет 68 Кредит 19

- 320 000 руб. (400 000 руб. х 80%) - предъявлен к вычету НДС в доле, относящейся к выручке от реализации облагаемой НДС продукции;

Дебет 08 Кредит 19

- 80 000 руб. (400 000 руб. х 20%) - НДС в доле, относящейся к выручке от реализации не облагаемой НДС продукции, отнесен на увеличение стоимости основного средства;

Дебет 01 Кредит 08

- 2 080 000 руб. - основное средство введено в эксплуатацию.