Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. В ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип, провозглашенный в его 1-й статье, о преимущественном праве субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст.250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

2. Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права.

Например, в соответствии со ст.26 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

3. Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч.2 ст.132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству.

4. Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Согласно ст.432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п.1 ст.454 и п.1 ст.549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении.

Предмет в договоре продажи недвижимости определяется по правилам ст.554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным*(61).

Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*(62).

Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении "цены и других существенных условий договора" является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п.4 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

5. Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

В ч.1 п.3 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержится не совсем удачная редакция. В последнем ее предложении говорится о моменте начала течения указанного срока, в пределах которого может быть заключен договор купли-продажи земельного участка. Но в предыдущем предложении говорится о двух сроках: сроке осуществления преимущественного права покупки и сроке заключения договора купли-продажи. К какому из них относится положение последнего предложения реализации ч.1 п.3 ст.8 Закона? Представляется, что поскольку о начале исчисления первого срока говорится в первом предложении ч.1 п.3 ст.8 Закона, то второе предложение устанавливает порядок исчисления второго срока.

По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст.157 ГК РФ).

6. Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п.4 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

7. Предусмотренное в ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату ренты.

8. Некоторые учреждения юстиции подготовили методические рекомендации по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31-Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, собственниками которых являются физические или юридические лица.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К арендным отношениям применяются общие правовые нормы ГК РФ.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы ч.II ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом*(63) могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности сдачи в аренду земельных участков введены в ст.22 Земельного кодекса РФ*(64). Теперь специальные правовые нормы предусмотрены еще в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2. Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить рассматриваемый Закон, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде земельного участка, находящегося в собственности значительного количества лиц.

После приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. в жизни сложились отношения "аренды земельных долей", которые юридически не могли быть квалифицированы как возникающие на основе заключения договора аренды*(65). Практика заключения таких договоров "аренды" была развита на основе распоряжения Правительства РФ от 1 мая 1996 г. N 698-р*(66) и правовых актов Роскомзема*(67), которыми был искажен смысл положений Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(68).

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенная вещь, доля в праве собственности не может быть передана в аренду.

3. В ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения конкретизировано требование ГК РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ "О землеустройстве". Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

4. Законом исключена возможность передачи в "аренду" земельных долей*(69). Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в арену на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица.

В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

5. В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

6. Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору.

Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст.624 ГК РФ и ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст.624 ГК РФ применяются правила п.4 ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст.66 Земельного кодекса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(70).

7. В целях методического обеспечения государственной регистрации договора аренды земельного участка отдельные учреждения юстиции выработали методические рекомендации.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31-Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является элементом оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный кодекс РФ не урегулировал оборот земель сельскохозяйственного назначения. В ст.81 и 82 Земельного кодекса РФ даны отсылки к соответствующим федеральным законам, в том числе, к Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Общие положения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, содержатся также в ст.34 Земельного кодекса РФ.

Поэтому ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения направлена на реализацию ст.81 и 82 Земельного кодекса РФ и устанавливает особенности применения ст.34 Земельного кодекса РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

2. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, по общему правилу, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Порядок проведения торгов урегулирован в ст.38 Земельного кодекса РФ и ст.447-449 ГК РФ. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков*(71).

Без проведения торгов земельный участок может быть передан в собственность арендатору земельного участка в соответствии с правилами п.4 ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Если участвует два и более претендентов, подавших заявление о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Без проведения торгов земельные участки могут быть предоставлены в аренду в порядке, установленном ст.34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Земельные участки без проведения торгов могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота. Однако в таком случае выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Иные случаи возмездного и безвозмездного предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том числе из фонда перераспределения земель, определяются федеральными законами и законами субъектов РФ.

4. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами. Эти земельные участки могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

5. Порядок государственной регистрации права собственности или договора аренды земельного участка при предоставлении земельных участков разъяснен в отдельных субъектах РФ соответствующими учреждениями юстиции.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31 Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. Гарантия права наследования установлена в Конституции РФ (ст.35). Некоторые специальные правила наследования земельных участков предусмотрены в ст.1181 и 1182 ГК РФ.

2. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

При невозможности раздела земельного участка с соблюдением предельных норм минимального размера земельного участка, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст.1170 ГК РФ.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется по правилам ст.1179 ГК РФ.

3. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения правила указанной статьи дополнены положением, согласно которому, в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст.3 и (или) 4 этого Закона, к наследникам применяются требования, установленные ст.5 данного Закона.

Например, если в собственности иностранного гражданина в результате наследования оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в соответствии со ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.