_ 49. Начало специальности в его двух видах: определения ипотечных единиц и определения пределов лежащих на них прав.

А) Специальное указание ипотечных единиц в отвлеченной их нераздельности: - 1) тождество, основанное на определении: состава недвижимости ко времени первоначального открытия ее отдела. - Крепостная нумерация - до и после реформы; сводные списки.- Стремление некоторых местностей к достижению межевого тождества. -Кадастр. - Значение планов и обязательности их представления. - Недостоверность топографических указаний Курляндских магистратов. - Неосуществимость "укрепления" планов; - 2) нераздельность каждой недвижимости в пределах одного крепостного отдела. - Строгость этого начала касается одних материальных частей, но не умственных долей. - Отступление от этой строгости в отношении арендных договоров и вообще обременений III части отдела. - Применение этого начала к порядку укрепления прав "разделенной собственности". - Соединению недвижимостей, влекущее за собою слитие ипотечной ответственности отдельных имений воедино. - Раздел, влекущий за собою переход всей ипотечной ответственности на отдельные части. - Порядок перенесения долговой ответственности в новый отдел. - Вопрос о первоначальном открытии Крепостного отдела, не произведенного из другой недвижимости. - Б) Специальность в определении размеров и пределов долговых обременений. - Отмена безмолвных ипотек, как общих, так и специальных. Отмена генеральных ипотек. Переходные правила

_ 49. Покончив с вопросами, определяющими общую постановку обществеаной достоверности в прибалтийской ипотечной системе, мы должны теперь, согласно усвоенному нами раньше порядку изложения, перейти к существующим в той же системе гарантиям начала специальности и притом - с двух уже выясненных точек зрения: в специальном указании вотчинной единицы ж в обязательной определенности суммы ипотечного долга.

А) Мы уже знаем что необходимость специального указания вотчинной единицы, т. е. известного предмета, служащего гарантией для вещного кредита, проявляется, с одной стороны, в конкретном виде определения тождества данного имения (_ 26), а с другой стороны - в отвлеченном свойстве нераздельности каждой вотчинной единицы, пока из нее не образованы предварительно особые крепостные отделы (_ 28). Рассмотрим те и другие явления в отдельности:

1) Для ипотечной системы Прибалтийских губерний еще не настала возможность основывать тождество всех вотчинных единиц на однообразном способе их определения и на бесспорных межевых данных. Общим порядком установления состава каждого крепостного отдела должна служить индивидуализация имения ко времени первоначального открытия его крепостного отдела. Несовершенство такого основания индивидуализация имений указано было нами раньше (стр. 56). Содержание мало-мальски сложного крепостного отдела, при таком порядке, является вполне гадательным и неопределенным. Можно сказать, что, если все-таки это содержание не колеблется, то такою устойчивостью кредит обязан вовсе не ипотечному строю и не охране закона, а тому внутреннему консерватизму, который, как неорганизованная гарантия, лежит в основании человеческого общежития, ограждая его от неожиданных скачков и потрясений. На этой точке развития ипотечной регистрации - главной опорой со стороны закона - является крепостная нумерация; хотя ода и же гарантирует нами того, чтобы в прежде заведенных отделах не было двойной регистрации одной и той же недвижимости; однако в ней содержится ценное орудие порядка. При строгой нумерации мы по крайней мере знаем, что дальнейших смешений и нарушений тождества не можем быть, кроме тех, которые существовали раньше первоначального заведения нумерации. До реформы этот элемент порядка не был на той высоте, на которой ставит его 13 ст. Врем. Правил. В обергауптманских судах нумерации не было. В городовых же магистратах она не придерживалась ни единства и непрерывности и доходила до необыкновенной пестроты. Весьма вредными свойствами, например, - Либавской нумерации было то, что не возбранялось иметь по две недвижимости с одним и тем же номером. Причем этот номер, для одной недвижимости, положим, именовался N 6 "старого города," а для другой недвижимости - N 6 "незастроенных подгородних луговъ" (так называемых "Корреипшпmеr"). Кроме того, наряду с недвижимостью, имеющею "основной" номер, допускалось, по мере дробления участков, возникновение "промежуточных номеров" с литерою, например: 10; 10 а; 10 б; 10 с, и т. д. - Наконец, существовала еще для подгородних участков земли система дробления продаваемых на выстройку кусков уже упомянутых лугов (Корреl). Городская управа определяла заранее по своим книгам известное число лугов, дав им римские цифры приблизительно от I до LXX н заранее разбивала каждый луг на значительное число клеток, с присвоением каждой клетке - римской цифры всего луга и, кроме того, - особого номера; напр. X; X 1; X. 2; X 3 А; X 3 В, и т, д. Затем, некооторые участки находили покупателей и попадали в крепостные книги, где за ними сохранялись те же номера; между тем как другие участки оставались непроданными; вследствие чего в крепостных книгах получались неполные серии с промежутками. 0 возникающей отсюда пестроте эти краткие указания способны дать лишь слабое представление. При введении реформы большая часть этой нумерации оказалась вовсе бесполезной. В исполнение ст. 27 Мин. Инструкции сохранены без изменения лишь основные номера, которых оказалось только 588 из общего числа 2288 недвижимостей города Либавы. Все остальные отделы получили простые номера по порядку.*(59) Для безошибочного окончания этой операции пришлось составлять по особому образцу сводные списки, сохраняющие постоянную связь между новой нумерацией и прежними обозначениями,*(60)

Помимо изложенной степени индивидуализации, которую мы можем назвать точкой замерзания этого начала, с неравномерною полнотою в каждой местности или для каждого разряда имений, совершены однако значительные шаги к достижению межевого тождества единиц землевладения. Наибольшего, в этом отношении, совершенства достигли те местности, где установлены кадастровые книги,*(61) и в которых заведены, по случаю каждого соединения, разделения отделов, укрепления или т. под. действий - взаимные сношения и зависимость кадастральных вотчинных установлений. Временные Правила вовсе не коснулись этой стороны дела, предоставив очевидно практике продолжать развиваться в этом полезном направлении, под ближайшим руководством начальников крепостных отделений; которые конечно не могут истолковать молчание законодателя в смысле желательности отменить порядки, установленные дореформенными инструкциями - в несомненно прогрессивном направлении. Только в отношении "порядка укрепления купчих контрактов на крестьянские арендные участки" Временные Правила требуют чтобы при просьбах об укреплении сих контрактов - представлялось, "в местностях, где установлены кадастровые книги, выпись из сих книг; показывающая величину и стоимость продаваемого участка." - Затем, "по укреплении и Нолькена) видно, что "такое дополнение обусловливается тем, что упомянутое учреждение, для успешного ведения кадастровых книг, должно быть поставлено в известность о происшедших, вследствие продажи, переменах в составе главного имения, а также о возникновении новой поземельной единицы." - Сила такого соображения очевидно простирается дальше одних крестьянских участков; желательно распространение этих статей и на другие виды имуществ.

В тех местностях, где нет установления кадастровых книг, необходимо, по возможности без исключения, придерживаться непременного представления плана, при каждом первоначальном открытии крепостного отдела. Закон не ставит этого требования, не предрешая указаний практики. Однако 4 ст. лит. Б (о некот. изм. в зак. об ипот.) требует, чтобы "ипотеки вносились в крепостные книги не иначе, как на определенное недвижимое имущество." Далее, ст. 9 Врем. Правил допускает обременения в одном лишь целом крепостном отделе. или "в определенной части недвижимости" В подобных случаях желательно стеснять усмотрения крепостных отделений по вопросу о том, что считать "определеннным", и насколько представление плана есть составной элеменет такой определеннсти; так как даже крайности в этом направлении могут скорее принести пользу, нежели вред, и единственным пределом следовало бы считать невозможность представления такого плана, дореформенная практика (за исключением г. Риги) относилась к этому вопросу несколько безучастно. "Корробрационные правила для Курляндских городовых магистратов", изданные 31 октября 1862г. (ср. стр. 78) дают лишь такое указание, что "письменным соглашением смежных собственников о направлении их границ, судебные протоколы о размежевании владельцев, определения суда об установлении спорных границ, и т.н. документы принимаются по требованию заинтересованных лиц, в ингросационную книгу. Если к таким документам приложен план, то заявитель должен представить копию такового, для приобщения к ингросационной книге. Краткое содержание документа об определении границ вносится в ипотечный реестр, в отделы подлежащих недвижимостей. Если план был составлен без участия смежных владельцев и по одностороннему требованию собственника, то укрепление такового происходит с оговоркой "in quantum juris" (ср. параграф 31,32 Курл. Корр. Правил). Таким образом, этот важный вопрос был предоставлен бдительности и усмотрению частных лиц; вследствие чего большинство недвижимостей не имеют планов, а магистратская ипотечная регистрация в Курляндской губернии всего более страдает отсутствием достоверной индивидуализации ее вотчинных единиц. Благодоря этому обстоятельству, указания о топографическом расположении недвижимостей, содержащиеся на заглавных листах крепостных отделов Либавского магистрата - сочтены были нами принципиально за недостоверные. Когда наше крепостное отделение занялось отведением, соответственно каждой ипотечной еденицы - крепостных отделов по новым реестрам и составлением новых заглавных страниц на русском языке (согласно 25 ст. Мин.Ин.), то в виде наименования недвижимости переведено с немецкого все, что было на заглавных листах магистратской регистрации, даже топографические указания; исходя из того соображения, что в виду отрицания за ними всякой достоверности, они уже могли служить только как средство отждествления прежнего и нового заглавного листа. Вот почему - все дореформенные крепостные отделы содержат у нас прежние топографические указания под рубрикой "наименование"; а против слова "местонахождение" оставлено пустое место, с целью занесения уже впоследствии проверенных топографических указаний, по мере исследования таковых, путем соотношения с полицею и с городским общественным управлением.

"Рижская Инструкция" 1880 года, как во многих других вопросах, стала гораздо выше Курляндской практики, постоянно стоявшей в зависимости от частного интереса, -_70 этой инструкции гласит: "Если требуется составить самостоятельную ипотечную единицу из такой недвижимости, которая до тех пор не была таковой, то заявитель должен представить засвидетельствованный городским ревизором план этой недвижимости, с точным в нем указанием ее вида, площади и местоположения. Такие же планы должны быть представлены при заявлениях о приращении или разделении уже существующей ипотечной единицы, а также для приписки нововыстроенного здания и т. под."

Точка зрения Рижской Инструкции 1880 года кажется нам именно наиболее подходящей для современной практики, и до сих пор ею безусловно руководствовалось наше крепостное отделение*(62).

При укреплении купчих контрактов на крестьянские арендные участки всегда требуется представление "плана продаваемого участка, за подписью обеих договаривающихся сторон, засвидетельствованною установленным порядком" (т. е. Комиссаром по крестьянским делам), с присовокуплением составленного землемером описания (ст. 70, п. 2 Врем. Прав. и мотивы у Гасмана и Нолькена стр. 339). В губерниях Лифляндской и Курляндской это требование было обязательно уже до судебной реформы; благодаря чему в нашем крепостном отделении имеются отдельные планы для всех крестьянских усадеб (Gеsiudе). В дореформенных реестрах нередко содержится выражение такого рода, что "план укрепляется" (diе Grundkartе wird сorroborirt). По нашему мнению такое выражение, носящее на себе следы той неточности языка, непроверенной теоретическим мышлением, которой отличалась дореформенная практика, - ныне уже не имеет соответствующего значения. Из 2 ст. Врем. Правил мы знаем, что "крепостные книги установлены да укрепления прав на недвижимое имущество". Стало быть, в идее укрепления нет места для такого ее применения, как "укрепление плана", или даже "укрепление одностороннего заявления собственника" о том, что он cчитает отныне свою землю в таких то границах. Поэтому мы думаем, что правило Курляндских Корроборационных ??равил о "приобщении плана к ингроссационной книге" - ныне уже вовсе не применимо. Все представляемые планы или протоколы об определении границ имеют, по нашему мнению, одно только возможное приобщение, именно - к крепостному делу (ст. 29 Врем. Правил). Затем, понятно - из такого действия нельзя выводить в крепостной реестр никакой записи. Таким образом - упоминание в 1-й графе 1-й части о плане может последовать лишь по случаю какого-либо акта о приращении участка, к которому план служит разъяснительным приложением. Самостоятельной статьи или отметки о плане нельзя себе представить; так как в плане укреплять нечего с точки зрения производства крепостных дел.

2) Специальность выражается принципиально еще в начале нераздельности каждой вотчинной единицы, общее обоснование коего нам уже известно (_ 28). Оно с практической стороны может быть выражено в таком правиле: все записи; внесенные во II, ??? и IV часть крепостного отдела имеют своим нераздельным предметом ту единицу владения, которая указана на заглавном листе и описана в I части. Таким образом, каждая запись о приобретения права собственности (полной или раздельной), внесения в 1-ю графу II-й частя; каждый арендный договор, внесенный в 1-ю графу III-й частл; каждый ипотечный залог (закладная), статья коего появится в 1-й и 2-й графе ?-й части; - каждая из этих записей, без всякого ближайшего определения ее предмета, разумеется, как относящаяся ко всей недвижимости во всех ее материальных частях. Оно гак разумеется, без особой оговорки в тексте записей. Но сверх того, оно и не предоставлено воле сторон: такая нераздельность безусловно обязательна; так, что собственник не вправе во ??-й части укреплять такую купчую, которая разделяла бы право собственности в материальных частях между несколькими приобретателями; он не вправе в ?V-й частя укреплять закладную, за которую ответствовала бы одна лишь материальная часть этой же недвижимости. Это препятствие основано на ст. 9 Временных Правил, гласящей, что: "недвижимость, для которой отведен особый отдел реестра, ответствует за все, внесенные в сей отдел, обременяющие оною права во всем том составе, в котором эта недвижимость значится в отделе реестра". Однако допускается против этого правила исключение в отношении так называемых "обременений", вносимых в III-ю часть крепостного отдела; они могут быть установлены на определенную (реальную) часть недвижимости, с тем однако, чтобы "в самых актах и документах, на основавии коих означенные права укреплены, было оговорено, что права эти касаются не всей недвижимости, а только определенных долей или частей оной" (ст. 9). Такое разграничение основано в мотивах закона на большей исключительности, присущей природе закладного права; причем указывается на 1344 ст. III т, Св. М. Уз., на основании коей "каждая заложенная вещь отвечает за все требование сполна". - "По отношению же к остальным, кроме закладных прав, обременениям - изложенное правило ст. 1344 не соблюдается и не имело бы практического значения"*(63). Действительно, нередко возникает потребность отдавать в аренду какую-либо часть имения, или в наем одну из квартир в доме, и тогда было бы крайне обременительно, если бы не дозволялось укрепление таких договоров в части всей недвижимости.

Но затем, поставленное нами правило ограждает только материальную неделимость недвижимости, вовсе не стесняя ее раздробляемости в отношении умственных долей. При совладении, или так называемой собственности общей (ст. 927 III т. Св. М. Уз.) "право собственности принадлежит на одну и ту же нераздельную вещь нескольким лицам не в определенных, вещественных ее частях, а только в умственных долях". При таком положении "умственная в общей собственности доля каждого соучастника принадлежит исключительно ему самому. Поэтому он властен делать по отношению к ней всякого рода распоряжения, лишь бы распоряжения сии не касались частей прочих соучастников. На сем основании каждый соучастник вправе принадлежащую ему долю в общей собственности и отчуждать или закладывать" (ст. 938, III т. Св. М. Уз.). Это правило находит свое подтверждение и в 1358 ст. III т., на основании коей: "одному из соучастников без согласия прочих дозволяется отдавать в залог только свою в общей вещи долю". Сообразно с этим узаконениям, Временные Правила не возбраняют отдельного обременения какими-либо правами, даже залогом, какой-либо доли одного из собственников общей недвижимости; но "установление закладных прав на часть доли, принадлежащей одному из соучастников в общей собственности не допускается" (ст. 9 Врем. Прав.).

Последствием строго проведения начала специальности является и то, что установлено 8 ст. Врем. Правил относительно порядка внесения в крепостные книги того права, которое в Прибалтийских губерниях называется "правом пользования всею недвижимостью на правах собственника" или "собственностью разделенной". При таком виде собственности, ведущем свое происхождение из средних веков, верховному собственнику, называемому также " прямым собственником" представляется гораздо меньшее и более призрачное обладание, нежели собственнику, именуемому "пользователем на правах собственности". В самом деле, право прямого собственника на сущность имения состоит лишь в одной возможности приобрести снова полную собственность, если праву пользователя суждено прекратиться (ст. 951, III т.); если разделение собственности основано на оброчном содержании, то прямой собственник вправе получать ежегодный оброк; он имеет относительно оброчного содержателя право преимущественной покупки, если тот пожелает продать свое оброчное право (ст. 1327 III т.); он может отказать в своем разрешении оброчному содержателю на предмет обременения недвижимости какими-либо сервитутами, повинностями или ипотеками (ст. 1329); он вправе требовать продажи недвижимости с торгов для уплаты оброка. Наконец, если разделение собственности основано на заставном договоре, то прямой собственник (заставодатель) во все время, пока продолжается заставное владение, лишен всякого права распоряжаться и пользоваться своей вотчиной и сохраняет за собой одно лишь право выкупить ее по истечении заставного срока. Заставодержатель, напротив, получает за все время право полного распоряжения на правах собственника; он может, не испрашивая согласия заставодателя, обязывать имение ипотеками, повинностями, сервитутами и продавать таковое "если не будет установлено противного" (ст. 1541, 1552 и 1555 III т. Св. М. Уз.). По всем этим соображениям, Временные Правила допустили (ст. 8) отведение особых крепостных отделов "для каждой недвижимости, не составляющей принадлежности другой", независимо от того, основано ли обладание этой недвижимостью на праве полной собственности у ее владельца или на одном лишь владении "на правах собственности"; исходя из того соображения, что во всех вышеприведенных положениях "пользователь на правах собственности" обладает в сущности действительными правами собственника и может считаться хозяином недвижимости; каковым он и считается в глазах посторонних лиц. Но затем, обращаясь с переходами недвижимости на правах собственности, как с полными отчуждениями, закон таким же образом и здесь воспретил, во имя специальности, отдавать лишь часть недвижимости в пользование, оставляя остальную ее часть в руках полного собственника и не открывая при этом нового отдела. Таким образом, при возникновении разделенной собственности, следует, с точки зрения, ипотечной практики, различать два случая:

" в случае установления права пользования всей недвижимостью на правах собственности, за недвижимостью сохраняется прежний отдел"; но в 1-й графе II части записываются (в одной статье) права прямого собственника и лица, пользующегося всей недвижимостью на правах собственности" (ст. 20, п. 1а Врем. Прав.);

"если же в такое пользование отдана часть недвижимости, то для этой части открывается новый отдел", совершенно таким же образом, как открывается новый отдел при укреплении купчей на приобретение с правом собственности какого-либо участка из всей недвижимости. В таком случае, обязательно однако о таком отделении участка на правах зависимой собственности внести статью в 1-ю графу III части случае.

Существенным последствием проведения начала специальности является то, что в случае соединения двух недвижимостей воедино, "ипотечная ответственность, лежащая на одной из соединяемых недвижимостей, распространяется, по их соединении, на всю вновь образовавшуюся недвижимость и присоединяемые к недвижимости части или принадлежности вступают в ипотечную ответственность главной недвижимости, которая, в свою очередь, становится обязанной также всеми обременениями, лежащими на присоединяемых частях или принадлежностях*(64).

Закон нигде этого прямо не выражает; но это несомненно вытекает из 9 ст. Врем. Правил; так как, со дня соединения, обе недвижимости образуют уже один "особый отдел реестра", в смысле этой статьи; каковой отдел обязательно ответствует " во всем своем составе" за все внесенные права, т. е. за все обременения и долги прежде существовавших, в отдельности, недвижимостей. Таким образом, Временные Правила косвенно дают, в отношении этого вопроса, более твердую почву, нежели прусское право, допускающее, как мы видели раньше (стр. 60), этот порядок не без исключений.

Вследствие такого слияния ипотечной ответственности, соединение допускается не без оговорок. Во избежание могущий легко возникнуть путаницы и темноту в крепостных книгах, для беспрепятственного соединения крепостных отделов требуется, если обе недвижимости обременены долгами или другим правами, чтобы "между лицами, коим принадлежат права, обременяющие каждую из недвижимостей в отдельности, состоялось соглашение относительно старшинства их прав" (ст. 11 Вр. Прав.). Понятно, что такое условие не требуется, если одна только недвижимость обременена, а другая свободна. Эта статья почти буквально передает содержание парагр. 68 Рижской Инструкции, в которой сверх того еще требовалось, чтобы соединяемые участки были смежны. Такого ограничения Временные Правила уже не содержат; они его заменили требованием, чтобы "все соединяемые недвижимости находились в округе одного и того же крепостного отделения" (п. 1 ст. 11). Поэтому следует допустить, в виду ст. 568 III т., что могут быть соединяемы и несмежные недвижимости; хотя это едва ли желательно, с точки зрения единства крепостных отделов.

Из общей части (стр. 60) известно то применение начала специальности к разделу недвижимости, в силу коего долги и прочие обременения, лежащие на главном имении, переходят при разделе на каждую из образовавшихся частей. Ст. 10 Врем. Правил допускает освобождение новоотделенных недвижимостей только с согласия уполномоченных и кредиторов; а также оговаривает тот случай, когда обременения еще до раздела касались одной лишь части разделенной недвижимости. Разделение само по себе не требует согласия кредиторов ли управомоченных по этим правам; так как следование этих прав на отделяемых недвижимостях ограждает их совершенно, и больше они не праве требовать*(65).

Мы должны здесь коснуться вопроса, не лишенного интереса для Прибалтийского края. При соединении недвижимотей, мы знаем, что все содержание таковых переходит в новую, слитую недвижимость. Ст. 32 Мин. Инструкции поясняет, что это может совершаться двояко: или открытием нового отдела, или присоединением одного (закрываемого) отдела к другому, в который переносится содержание первого из них. Спрашивается, что должно, с канцелярской точки зрения, разуметь под "перенесением содержания?"

Здесь возможны два мнения.

Первое мнение состоит в том, что переносятся, буквально списыванием, все записи из прежнего в соединенный отдел и затем учиняется под последней записью какая-либо надпись о том, что перенос верен, за надлежащими подписями. Далее, продолжают вести реестр по порядку поступлений.

Второе мнение состоит в том, что "перенесение содержания" делается менее материально и, так сказать, умственно; причем внешним его указанием может служить надпись на заглавном листе о том, что сюда перешла такого-то числа вся ипотечная ответственность такого-то отдела. В пользу первого приема говорит, с виду, его канцелярская полнота и наглядность такого слитого и списанного крепостного отдела. Есть однако веские соображения, склоняющие нас к тому мнению, что, при условиях Прибалтийской реформы, только второй прием может считаться правильным.

Прежде всего устраним всякое возражение такого рода, чтобы факт переписки записи мог бы отождествляться с юридическим моментом "внесения"; так чтобы считать записи несуществующими и как бы невнесенными в новый отдел, если они туда не переписаны. Излишне развивать ту бесспорную истины, что может быть только один неповторяемый момент "внесения"; иначе не было бы длящегося преемства ипотечной ответственности между первоначальной недвижимостью и отделенными из нее частями; а было бы только явление новых укреплений. Допустив это положение мы вынуждены отсюда вынести, что исправность или неисправность переписки не имеет никакой юридической силы; здесь один лишь вопрос удобства в наведении справки. Точка зрения паргр. 33 прусского закона (см. стр. 60, прим. 2) для нас вовсе не применима.

Затем, представляется несомненным, что "переписка содержания прежнего отдела в новый" была бы немыслима в Прибалтийском крае иначе, как при помощи перевода с немецкого языка на русский и посредством сортирования содержания по новым рубрикам. Мы уже указывали на то, что судебная реформа весьма осторожно и основательно отказалась от подобного рода задач, при общем плане заведения ипотечной регистрации; так как всякая мера подобного рода, помимо значительного количества бесплодно затраченного труда, создала бы, кроме того, писанный материал, безусловно негодный с точки зрения общественной достоверности, пока его содержание не было бы законодательным путем объявлено подлинником, заменяющим прежний ипотечный текст; для чего надлежало бы предварительно произвести сложные вызовы заинтересованных лиц.

Между тем, тот же вопрос, повторяется и здесь в меньших размерах. Как бы тщательно и умело ни был переведен текст, с какой бы проницательностью он ни был распределен по рубрикам реестра нового образца, такая работа не могла бы дать в новом отделе текста, имеющего значение ипотечного реестра. Это всегда осталось бы спорным материалом, не имеющим ни силы немецкого текста, ни значения ныне укрепляемых впервые записей на русском языке. Вносить такой материал в книги было бы бесполезно и вредно; несмотря на обманчивую наглядность реестра, которая достигалась бы этим путем. Между тем, в виду той неввобразимой пестроты и неопределенности, которой отличаются многие из дореформенных реестров, такая практика было бы иногда почти непосильным бременем и, главное, она была бы далеко небезопасной. По всем этим соображениям мы считаем более ограждающим интересы кредита, при настоящем положении практики в Прибалтийском крае, отмечать простое напоминание на загланом листе о том, что в данный крепостной отдел перешла ипотечная ответственность другой недвижимости, при точной ссылке на это имение*(66).

В связи с требованиями начала специальности находится весьма важный вопрос о первоначальном заведении крепостного отдела для недвижимости еще незаписанной. Закон, в настоящее время, почти совершенно игнорирует этот вопрос или касается его издали. Ст. 811, III т. Св. М. Уз. Требует, чтобы непременно вносились "в крепостные книги каждое вновь образованное поместье на имя учредителя и каждый вновь построенный в городе дом на имя строителя". Очевидно, что эта статья не имеет в виду частного случая первоначальной записки, а лишь момент учреждения имения из участков, которые могли быть записаны, но могли и не быть таковыми. Такой же характер имеет и 855 ст., касающаяся "не только права, но и обязанности" приобретателя по давности владения - "требовать внесения приобретения в крепостные книги".

Временные Правила о поряд. Произв. Креп. Дел не разъясняют вовсе этого вопроса. Только в мотивах к ст. 10 мы находим ссылку на 811 ст. III т., из которой объясняется "необходимость открытия для всех вновь образовавшихся недвижимостей особых отделов", между прочим и при разделе. Несколько больше содержала Рижская Конституция 1880 года, и ее указания мы полагали бы весьма основательным ставить в руководство современной практики. Парагр. 70 Инструкции, как мы видели выше (стр. 141) требует при открытии новых отделов представления "плана, засвидетельствованного городским ревизором, с точным указанием вида, площади и местоположения недвижимости". Парагр. 71 гласит: "При первоначальном образовании ипотечной единицы, заявитель должен представить сведения, и в случае надобности, документально доказать, состоит ли недвижимость в свободной его собственности ли в пользовании на правах собственности, в каковом случае должен быть указан и верхний (прямой) собственник, Если недвижимость состоит в одном лишь пользовании на правах собственности, то корроборации подлежит только оброчный договор; да кроме того, если выстроен новый дом, то он приписывается к записанному участку".

За отсутствием более обильных данных, мы воздержимся от полного освещения вопроса о первоначальном открытии отделов и ограничимся лишь несколькими отрицательными указаниями. В виду предыдущей курляндской практики, для которой сам вопрос, как таковой не мог существовать; так как крепостные листы отводились беспрепятственно, по мере заявлений; мы укажем, почему в настоящее время было бы опасно продолжать придерживаться этой практики. При осложнившихся задачах ипотечной регистрации, от крепостного отдела ныне требуется прежде всего достоверности того обстоятельства, что крепостной отдел соответствует натуре, и что существующая в натуре единица владения отражается только в нем. Таким образом, чтобы решиться открыть самостоятельный отдел (невыделенный из прежнего), крепостное отделение имеет гарантию того, что эта недвижимость действительно до сих пор не была вовсе записана. Это самое главное обстоятельство. Затем, сравнительно с ним более второстепенное значением имеет даже вопрос о правильности титула владения; так как за отсутствием спора, в виду фактического владения заявителя даже несовершенный титул может считаться пригодным для открытия владения.

Более подробные рассуждения по этому предмету могли бы показаться беспочвенными; лучше всего выждать дальнейших указаний практики.

Считаем не лишним отметить, что владельцы тех немногочисленных недвижимостей, которые еще вовсе не записаны, заинтересованы в открытии отделов главным образом тогда, когда наступает необходимость продавать или закладывать имение; чем и объясняется почти повсеместное воздержание Управления Государственных имуществ от ипотечной записи своих имений. Было бы однако неправильным предположить, что полное право собственности невозможно для незаписанных имуществ, и что, вследствие этого, кредиторы незаписанного владельца лишены возможности продавать такое имущество с торгов только потому, что в Положении не указан порядок продажи имения, не числящегося в крепостном отделении. Опасение возможности продажи какой-либо недвижимости, быть может, числящейся в книгах под другим наименованием, или номером - нам кажется неубедительным. За отсутствием указания на это наименование или номер, никакого укрепления торгов на этой ипотечной единице не может быть; так что формально записанный собственник ущерба потерпеть не может. Если же он материально потерпит, то это произойдет не от дозволения продажи незаписанной недвижимости, а от его соственного молчания не смотря на огласку торгов. Такое молчание в связи с тем, что фактическое владение в подобных случаях принадлежит должнику, может служить достаточной гарантией для практики, направленной к продаже с торгов всех недвижимостей, лишенных ипотечной записи, по правилам устава гражданского судопроизводства, т. е. безотносительно к существованию ипотечной системы в крае. На том же основании должна быть допущена возможность домогаться уничтожения таких торгов, если потом окажется, что продано имущество, под необнаруженным своевременно номером, числящееся за посторонним лицом по крепостным книгам. Такой иск, после корроборации определения суда об утверждении торгов, ограничивается одним лишь первым приобртателем с публичных торгов, находящихся в положении приобретателя по сделке с относительным пороком.

Такая практика была бы вполне справедлива; ибо торгующийся не вправе жаловаться на отсутствие достоверности: ему вовсе и не гарантировали приобретения по ипотечной книге. Он не вправе требовать большей гарантии, нежели он получил бы вне Прибалтийского края, где нет ипотечной системы. Наконец, изложенный взгляд еще тем нам кажется основательным, что если признавать невозможность продавать незаписанную недвижимость, то этим делается нечто вроде несправедливой неприкосновенности задолжавшему владельцу, который, пользуясь выгодами благосостояния, основанного на недвижимости, волен себя оградить от кредиторов, избегая записи своего имения.

Таковы вопросы, связанные с производством первоначального отведения ипотечных единиц.

Б) Начало специальности приводит к тому требованию, чтобы закон с двух сторон ограждал содержание книг от неопределенности:

а) сумма лежащего на имении ипотечного долга должна быть ясно видна из крепостного реестра;

б) при совокупном залоге или обременении нескольких имуществ, из обремененных имений должно содержать в своем отделе специальное упоминание о лежащей на нем ответственности. То и другое вполне определенно выражено в законе 9 июля 1889 г. Так например, ст. 4 из лит. Б гласит, что "ипотеки вносятся в крепостные книги не иначе, как в размере определенной суммы денег и на опрределенное недвижимое имущество". Ст. 8, допуская не вполне определенную в своем объеме Такая практика была бы вполнесправедлива; ибо торгующийся не вправе жаловаться на отсутствие ю ипотеку, требует, однако, чтобы "при внесении в крепостную книгу сей ипотеки, была указана предельная сумма открываемого кредита". Затем, ст. 12 Врем. Правил установляет, что "если одни и те же закладные или иные права установлены на нескольких самостоятельных недвижимостях, то эти права вносятся, в полном объеме, в отведенный для каждой недвижимости отдел реестра".

Как последствие проведения этих начал, реформа отменила два вида ипотек (ст. 1 из лит. Б). Эти два вида были:

а) Закладное право по закону, именуемое безмолвным*(67), которое принадлежало казне, подопечным, детям, супругу, церкви, в сумме заранее неопределенной - обременяло все имущество должника, а потому называлось общим. Наряду с ним отменено и специальное закладное право по закону в пользу арендодателя и наймодателя, продавца, строителя, легатария (ст. 1394 - 1409, III т. Св. М. Уз.).

б) Закладное право на целое имущество должника, именуемое генеральным, которое обнимало собой "как настоящее, так и будущее имущество должника" (ст. 1379) - и не подчинялось необходимости внесения в каждый крепостной отдел. Эти виды ипотек отменены именно по невозможности согласить с началом специальности; так как в них олицетворяется полная неопределенность - с одной стороны суммы долга, с другой - отвечающих за него предметов. Мы не упоминаем здесь об отмене частных ипотек (см. стр. 112); так как их отмена последовала по другому основанию; именно - частная ипотека, несмотря на ее согласие с принципом специальности, не могла быть терпима, как долг тайный, нарушающий достоверности крепостных книг.

Эти изменения установлены относительно прав, имеющих возникнуть на будущее время. Что касается уже приобретенных прав, то они не могли сразу нарушаться реформой. Вот почему установлен двухлетний срок, во время которого генеральные ипотеки могут быть заявлены для внесения на общем основании в крепостные книги; причем в случаях общего закладного права по закону - сумма, в которой ипотека должна быть внесена, определяется, при несогласии сторон, определением суда (ст. 10 и 11 закона 9 июля 1889 г. лит. Б).